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Q69 土地を分筆すると相続税評価が下がる?

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一般的に、土地は「利用しやすい形」の方が「相続税評価額」は高くなります。
例えば、きれいな四角形の土地や角地などは、利便性が高いので、評価は高くなります。
 
一方、「変な形」の土地や、路線に面していない土地などは・・評価が低くなります。
 
このしくみを逆に考えると?
1つの土地をうまく「分筆」することで、地形や路線価が変わり、「土地の評価」が下がるケースもあるかもしれませんね。



 

1. 土地の分筆とは?

「登記簿上は1つ」である土地を、「複数の土地」に登記を分けることです。
(登記を分けずに、複数の方が1つの土地所有権を有する状態は「共有」)。



 

2. 分筆しても、相続税評価が変わらない場合

例えば、以下の例のように、1路線に面する土地を、単純に「2つに分けた」場合は、分筆前後で「合計の土地評価額」は変わりません。

 

(例) 高度商業地区

  • 一方の道路に面する800㎡の土地(間口40m × 奥行20m、路線価40万円 / ㎡)
  • 上記土地を、下記のように2区画に分筆

 
(結果)

  • 分筆後も、同じ路線価×面積&地形も変わらないので、「合計の土地評価額」は、分筆前後で変わりません。

 
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  • 奥行価格補正率 奥行20Mの場合は1.00(高度商業地区)



 

3. 分筆すると相続税評価が変わる場合

例えば、以下の例のように、二方の道路に面した「角地」を分筆する場合は、分筆によって地形が変わり、「合計の土地評価額」が下がるケースがあります。

 

(例)高度商業地区

  • 二方に面する角地800㎡(間口40m × 奥行20m)
  • 正面・側方路線価どちらも、40万円 / ㎡ とします。
  • 上記土地を、下図のように2区画に分筆

 
(結果)

  • この場合、分筆後は角地の面積が減り、地形が変わります
    その結果、一方路に面する土地側の評価が下がり、分筆後の「合計土地評価額」は下がります。

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  • 角地の側方影響加算率0.10(高度商業地区)
    ⇒40万円 × ( 1 + 0.1 ) = 44万円
  • 奥行価格補正率・・奥行20M、40Mどちらも1.00(高度商業地区の場合)

 
(注意事項)

  • 土地の評価単位は、土地の「登記区分」だけでなく、利用単位ごと(≒取得者ごと)に行いますので、分筆後の利用者(=所有者)が別々でなければ、評価は下がりません。
    例えば、分筆後の土地を、「両方とも1人の方が相続」する場合は、利用単位「1単位」で土地評価しますので、相続税評価額の減額はありません。



 

4. 不合理分割って?

遺産分割などで、土地を分割するケースは、実務上多くあります。
しかし、分割後の土地が「宅地として通常の用途に供することができない」など、著しく不合理と判断される場合は、「不合理分割」とされ、分割前の画地を「1画地の宅地」として評価することになっています。
 

(例)高度商業地区

  • 一方の道路に面する800㎡の土地(間口40m × 奥行20m、路線価40万円/㎡)
  • 上記土地を、下図のように①間口40m × 奥行10m②無道路地40m × 10mの2区画に分筆し、甲、乙それぞれが相続。

 
(結果)

  • 土地は、利用単位ごと(≒取得者ごと)に評価を行うため、原則的には、甲、乙、「それぞれが相続した土地ごと」に評価を行います。。
  • しかし、今回の分筆により、乙が相続する土地は、「間口がない無道路地」となり、「宅地としての通常の利用が著しく困難」となります。
    こういった分筆を、意図的に行った場合は、課税の公平性を著しく欠くことになるため、乙が相続する土地の減額は行われず、一画の土地として評価することになります。

 
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  • 奥行価格補正率 奥行20Mの場合は1.00(高度商業地区)