今回は、二世帯住宅等の場合の「小規模宅地等の特例」の論点です。
二世帯住宅の「小規模宅地等の特例」の適用は、原則として、建物名義が親子「共有名義」の場合は、土地全体につき適用できますが、「区分所有」の場合は「親の居住スペース」部分しか適用できません。
では、名義を「区分所有」から「共有名義」に変更すればどうなるでしょうか？
今回は、変更のメリットと、実務上の留意事項をまとめます。
なお、土地は親所有で、親と子は「同一生計」であることを前提とします。
建物は、母と子「区分所有」となっているため、原則として同一生計とみなされません。
したがって、将来お子様が相続する場合、土地に関しては、母の居住スペースのみ小規模宅地等の特例の適用が可能です（＝お子様の居住スペース部分は、特例適用できない）。
では、上記具体例で、「建物」を「区分所有」から母と子の「共有名義」に変更すれば、土地全体について「小規模宅地等の特例」の適用はできるのでしょうか？
建物を「共有名義」に変更した場合は、各人の所有区分がなくなるため（2人で全体を共有しているだけ）、「区分所有」の場合のように「同一生計とみなされない」ことはありません。
したがって、「同一生計」であるという要件を満たす限り、土地全体につき、小規模宅地等の特例の適用が可能です。
建物を共有名義に変更するだけではなく、母とお子様家族が「同一生計」である必要があります。
元々「区分所有」登記されている場合は、生計別の場合が多いかもしれません。
「同一生計」の合理的な説明ができる必要があります。
なお、建物共有名義で生計が別の場合は、「区分所有」の場合と同様、母の居住スペースのみ、小規模宅地等の特例が認められます。
実務上「区分所有」から「共有名義」への変更作業は、手間やハードルが高いです。
例えば、上記具体例では、一般的に、以下の手続が行われます。
等価交換は、税務上、原則として売買とみなされ、「所得税」が課税される場合があります。
したがって、課税関係が生じないよう、「固定資産の交換の特例」適用の有無を検討する必要があります。
区分所有の各々の面積が異なる場合は、さらに複雑です。
また、不動産取得税、登録免許税や司法書士等の手数料などのコストも考慮しなければいけません。
結論的に、「共有名義への変更」は、手間やハードルが結構あるため、実務上は「小規模宅地等の特例」のメリットが大きい場合にのみ、実施する場合が多いのかもしれませんね。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3511.htm
マンションの場合、居住部分の横に、駐車場が併設されている場合も多いですね。
こういった「駐車場併設」の土地の場合、「駐車場」の利用方法によって、相続税の評価額が変わってきます。
今回は、マンション「居住用敷地」と「駐車場敷地」の評価について、まとめます。
土地の評価単位は、原則として地目ごとに行います。
ただし、複数の土地でも、一体として利用される場合は、主たる地目からなるものとして、一体で評価します。
居住用敷地は「宅地」、駐車場は「雑種地」となりますので、原則として別々に評価します。
ただし、土地の利用単位が一体の場合は、一体で評価します。
つまり、マンション併設駐車場の場合は、「駐車場の利用方法」により、土地の評価単位が異なってきます。
駐車場が、入居者専用の駐車場であれば、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は一体で利用しているものとして、土地は1単位（居住用敷地＋駐車場敷地）で評価します。
この場合、メインとなる「居住用敷地」部分は「貸家建付地」評価となりますので、駐車場敷地部分も「貸家建付地」として評価を行います。
入居者専用駐車場ですので、駐車場も居住者が一体利用しているものと判断し、全体の土地を「貸家建付地」として評価します。
500千円 × 400㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 158,000千円
500千円 × 100㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 39,500千円
① ＋ ② = 197,500千円
他の事例としては、「コンビニ店舗」と「来客用駐車場」の場合も、一体利用されているものと判断され、土地は、1単位として評価します。
入居者以外にも貸している駐車場の場合、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は一体利用とは判定せず、それぞれ別々に評価（敷地＝宅地 駐車場雑種地）します。
この場合、居住用敷地は「貸家建付地」、駐車場敷地は「自用地」評価となります。
なお、たとえ、駐車場のうち一部だけを外部に貸している場合でも、駐車場全体を一つの利用単位として、敷地とは別に評価します。
（※）賃貸は、業者を通じた「コインパーキング」ではなく、直接貸しているものとする。
駐車場は、入居者以外にも賃貸していますので、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は別々に評価を行い、居住用敷地は「貸家建付地」、駐車場敷地は「自用地」評価となります。
500千円 × 400㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 158,000千円
500千円 × 100㎡ × 1 = 50,000千円
① ＋② = 208,000千円
入居者専用駐車場の方が、駐車場部分の相続税評価額が低くなることがわかります。
戸籍の附票とは、戸籍に記載されている方の住所の履歴を記録した文書のことです。
戸籍謄本とセットで、本籍地の役所に置かれています。
住民票の場合、現住所と1つ前の住所しか記載されていませんが、戸籍の附票は、戸籍が作成された時点からその後の住所が記載されています。
なお、住所変更があった場合、市役所等に「住所変更」を届け出ると、同時に「戸籍の附票」にも追加記載が行われます。
戸籍の附票は、戸籍に記載されている方の昔の住所をたどらないといけない場合に便利です。
具体的に必要な場面は、以下のとおりです。
遺産分割協議などを行う場合、相続人全員での協議、署名が必要となりますが、相続人と連絡が取れず、その方の現住所がわからない場合があります。
この場合、「戸籍の附票」には、住所が記載されていますので、連絡の取れない相続人の住所を把握できる場合があります（「戸籍謄本」本体には住所は記載されていない）。
つまり、相続人の「本籍」さえわかれば、「戸籍の附票」で、その方の住所をたどることが可能です。
被相続人名義の不動産等を名義変更する場合、「登録されている不動産の住所」が、お亡くなりになった時点の住所と異なる場合があります。
登記手続では、記載されている所有者の住所と氏名が一致する「証明書類」が必要となります。
この場合、「住民票」では上記の証明ができませんので、過去に登録された「戸籍の附票」をもとに、不動産の相続手続を進めることになります。
戸籍の附票に記載されている住所は、その戸籍に本籍がある期間だけです。
例えば、結婚等により戸籍を抜けた場合、その後の住所は、新しい戸籍に記録されます。
また、戸籍と同様に、様式変更などにより「改製」されることがあります。
改製された場合、古い戸籍の附票（改製原附票）は5年を過ぎると破棄され、昔の住所の記録はなくなります。
「戸籍謄本」や「除籍謄本」の保管期間が150年であるのに対し、「戸籍の附票」の保管期間は、非常に短くなっています。
戸籍の附票の除票とは、「除籍謄本」に付随する附票のことです。
死亡、結構、離婚等により、その戸籍に記載されている人が誰もいなくなって「除籍謄本」となる場合、それに付随する附票も除票となります。
「戸籍の附表の除票」には、「戸籍作成から除籍」となるまでの「住所の履歴」が記載されています。
相続財産の名義変更をする際に、銀行や法務局などから、「除籍謄本」の提出が求められる場合があります。
今回は、「除籍謄本」の内容と、相続実務で「除籍謄本」と言われた場合の実質的な意味を解説します。
現在の戸籍は、「夫婦とその子供2世帯のみが単位」となっています。
子供が結婚した場合は、子供は親の戸籍から抜けて、子供夫婦が新しい戸籍を作ります。
そして、その子供夫婦に新たな子供（孫）が生まれると、その「新しい戸籍」に子供（孫）が入ってきます。
このように、「戸籍は最大でも2世帯まで」ですので、いずれは、戸籍には誰もいなくなります。
戸籍謄本に記載されている人が1人ずつ抜けていき、最終的に誰もいなくなると、その戸籍は閉鎖されます。
この閉鎖された戸籍を証明するものが「除籍謄本」となります。
まとめると、「除籍謄本」とは、死亡、結構、離婚等により、その戸籍に記載されている人が誰もいなくなった状態の戸籍の「証明書類」となります。
相続実務では、「除籍謄本」という単語が、正式な意味での「除籍謄本」ではなく、単に「被相続人の死亡が記載された戸籍謄本」を指すものとして使われる場合が多いです。
例えば、銀行や法務局などで名義変更する場合には、「その人が亡くなったことを証明する書類」が必要となります。
その際、単に「除籍謄本をお願いします」と言われた場合は、その戸籍に記載されている人が誰もいなくなった状態の「除籍謄本」が要求されているわけではなく、単に「被相続人の死亡により除籍となった旨が記載されている戸籍謄本」を提出すれば事足ります。相続人が死亡したからといって、すべての戸籍が「除籍謄本」になっているとは限りませんので。
このように、実務では、単に「除籍謄本」という言葉が、「その人が亡くなったことを証明する書類」として利用されている点に注意しましょう。
単に「除籍謄本」といわれた場合は、「その人が除籍されている戸籍謄本または除籍謄本」を指しているものとして理解すれば、問題ありません。
相続財産を名義変更する場合や、相続人確定、相続税申告書を提出する際に必要となります。
例えば、預金通帳、不動産、自動車、株などを名義変更する際、相続人が亡くなったことを証明する（＝相続が発生したことを証明する）書類として、提出が要求されます。
今回は、「正面路線価」はあるものの、「側方路線価」がない場合の論点です。
こういったケースでも、路線価がない「側方路線」に、他の土地権者が「特定路線価」を設定している場合があります。
この場合、自分の土地の評価につき「側方路線影響加算等」は行うのでしょうか？
結論的には、たとえ側方路線に「特定路線価」が設定されたとしても、正面路線価がある土地については、側方路線影響加算は行われません。
特定路線価は、あくまで路線価が設定されていない道路にのみ接している宅地を評価ための路線価であり、すでに路線価に接道している宅地には何ら影響を及ぼしません。
同様に、二方路線影響加算、三方又は四方路線影響加算も影響を及ぼしません。
| A土地 | 側方路線には路線価は存在しないが、正面には路線価があるため、特定路線価の設定はできない。 |
|---|---|
| B土地 | 路線価が設定されていない道路にのみに接しており、不特定多数が通行する通路のため、特定路線価の設定が可能。 |
A土地を評価するにあたって、たとえ、B土地権者が設定した特定路線価が存在していたとしても、正面路線300千円のみで評価します（側方路線影響加算は行わない）。
特定路線価は、あくまで路線価が設定されていない道路にのみ接している宅地を評価ためのものであり（＝B土地を評価するためのみに利用）、宅地Aのように既に路線価に接道している宅地の評価には、何ら影響を及ぼしません。
300千円 × 1.00* × 300㎡ = 90,000千円
* 奥行15ｍに対する奥行価格補正率
（A土地評価上は、隣接地Bの特定路線価にかかる側方路線影響加算は行わない）
路線価がある道路に接道しているにもかかわらず、側方に路線価がないからといって、間違えて特定路線価の設定をしないよう注意しましょう。
税務署も、納税者からの申請があると、誤って「設定してしまう」場合があります。
誤って、ご自身の土地評価用に特定路線価を設定して、「側方路線影響加算」を行ってしまった場合は、税額がかなり高くなってしまうことになります。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/26.htm
「配偶者居住権」は、配偶者が亡くなるまで（or 当初設定期間）まで存続し、途中で譲渡することも、当初の設定期間を変更することもできません。
配偶者が亡くなったときや、当初の設定期間が終了した時点では、権利が消滅し、課税関係は生じません。
ただし、配偶者居住権は、「途中で消滅させる」ことが可能です。
例えば、合意解除や放棄などにより、途中で「消滅」させることは可能です。
また、配偶者が勝手に賃貸・増築等をした場合などは、一定期間後、所有者側から配偶者居住権を消滅させることも可能です（民1032条Ⅲ、Ⅳ）。
このように、配偶者居住権を途中で「消滅させた」場合には、「課税関係」が生じる場合があります。
配偶者居住権を消滅させた場合、有償で消滅させたかどうか？により、課税関係が異なってきます。
| 取扱い | 課税される人 | |
|---|---|---|
| 有償で消滅 | 譲渡所得として課税。 現状は、「分離課税」の対象とはなっていないため、総合課税となる。 |
配偶者 |
| 無償で消滅 （低廉譲渡も含む） |
原則として，配偶者から贈与があったものとみなされ，消滅直前の配偶者居住権等の価額に相当する利益の額に対し贈与税が課税（相基通9-13の2 ）。 | 居住建物等所有者 （受贈者） |
| 通常の土地建物の譲渡 | 配偶者居住権の有償消滅 |
|---|---|
| 分離課税 | 総合課税 |
配偶者敷地利用権は、「小規模宅地等の特例」の適用が可能ですが、一般的な土地の譲渡の課税方式である「分離課税」ではなく「総合課税」になります。
「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」か、で課税対象が異なります（所22、33、38）。
| 区分 | 課税対象 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 全額 |
| 長期譲渡所得 | 2分の1が総合課税の対象 |
「長短」の判定は、結論的には「被相続人の取得時期」を引き継いで長短区分を行います。
| 短期譲渡所得 | 被相続人の取得時期より5年内の消滅 |
|---|---|
| 長期譲渡所得 | 被相続人の取得時期より5年超の消滅 |
原則的な長短区分は、「配偶者居住権等」の取得日以後5年内の譲渡かどうか？という条文構成となっていますが、一定の消滅の場合は、短期譲渡所得から除く規定があり（所施令82）、実質的には上記の判定となります。
（※１）建物取得日 ⇒ 配偶者居住権取得時までの「価値減少額」は減額する
（※２）配偶者居住権設定時における ①配偶者居住権等の価額 ÷ ②居住建物等の価額
（※３）配偶者居住権の取得費 ÷ 配偶者居住権の存続年数 × 取得時から消滅時までの年数
（※）「配偶者敷地利用権の取得費 ÷ 配偶者居住権の存続年数 × 取得時から消滅時までの年数」は、取得費から控除する。
配偶者居住権の目的となっている建物や土地等を、配偶者居住権等が消滅する前に譲渡した場合、「取得費」は以下で算定します。
以前お伝えしたとおり、「特定路線価」の設定は、義務ではありません。
今回は、「路線価のない道路のみに接している土地」の評価につき、①特定路線価を設定して評価した場合と②無道路地で評価した場合を比較してみます。
⇒ 要件を満たすため、特定路線価の設定が可能
特定路線価を申請した場合、一般的には高めの路線価がつくことが多いです。
（「近隣土地」の路線価や「固定資産税評価額の倍率」を用いて算定する場合が多い。）
今回の例では、近隣路線価200千円を参考に、道路Cの特定路線価は、180千円/㎡と設定されたものとします。
180千円 × 0.95（※）× 600㎡ = 102,600千円
（※）奥行30ｍ奥行価格補正率（普通住宅地区）
200千円（正面路線価）× 0.91（40ｍ奥行価格補正率）× 1,400㎡ = 254,800千円
（254,800千円 – 120,000千円 – 36,400千円）= 98,400千円
98,400千円 ÷ 600㎡ = 164千円/㎡
| 奥行20mの奥行価格補正率 | 1.00 |
|---|---|
| 奥行40mの奥行価格補正率 | 0.91 |
上記（１）の差引計算後、不整形地補正等を行います。
不整形地補正は、以下のどちらか小さい方の選択が可能です（0.60が限度）。
① 0.78（不整形地補正率）× 0.94（間口狭小補正率）= 0.7332
② 0.94（間口狭小補正率） × 0.90（奥行長大補正率） = 0.846
小さい方の小数点第2位未満を切捨、
① 0.73（小数点2位未満切捨）
⇒ 164千円 × 0.73 = 119.72千円/㎡
| 不整形地補正率 | 0.78（普通住宅地区B（600㎡ + 200㎡）÷ 1,400㎡ = 0.5714） |
|---|---|
| 間口狭小補正率 | 0.94（4m以上6m未満） |
| 奥行長大補正率 | 0.90（40m ÷ 5m = 8倍） |
119.72千円/㎡ × 600㎡ = 71,832千円
対象地Bの相続税評価額は、それぞれ以下となります。
| 特定路線価を設定した場合 | 102,600千円 |
|---|---|
| 無道路地評価（旗竿地評価）した場合 | 71,832千円 |
無道路地（旗竿地）として評価したほうが、評価額は大幅に低くなりました。
特定路線価の申請は義務ではありませんので、一般的には「無道路地（旗竿地）」で評価した方が、相続税評価額は低くなる可能性が高いです。
ただし、対象地の場所が、路線価設定道路から大きく離れている場合（奥行が長い）、著しく相続税評価が低くなってしまうケースがあります。
その場合は、税務署から「不合理な評価方法」と判断される場合もありますので、注意しましょう。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/16.htm
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
前回お伝えした通り、「配偶者居住権」については相続税上一定の評価が行われるため、「相続税額」にも影響を与えます。
今回は、「配偶者居住権」と相続税額に与える影響につき、具体例を用いて解説します。
配偶者居住権とは、「配偶者」が、相続後も家に住み続けることができる権利です。
配偶者居住権の設定により、従来の所有権が
①配偶者所有権と②所有権（以下「その他の権利」といいます）に区分されます。
従来の所有権の相続税評価額は、上記①＋②ですので、①「配偶者居住権」に相続税上の評価額が付されると、必然的に②「その他の権利」の評価額は、その分だけ低くなります。
「配偶者居住権」は、配偶者死亡時点で消滅するため、「配偶者居住権」にかかる相続は発生しません。
つまり、「配偶者居住権」にかかる相続税課税関係は生じないことになります。
「配偶者居住権」が消滅すると、「その他の権利」所有者は、元の制約のない「完全な所有権」を取得することになります。
先ほどお伝えしたとおり、当初「配偶者所有権」を設定した時点では、「その他の権利」は、「配偶者居住権」の評価額だけ、相続税評価額が低くなります。
一方、将来配偶者死亡により「配偶者居住権」が消滅すると・・？
「その他の権利」は、「完全な所有権」に戻るにもかかわらず、「配偶者居住権」に相続税の課税関係は生じません。
つまり、当初「その他の権利」を相続した時点では、低い相続税評価額で相続が可能・・ということになりますよね。
具体例で解説します。
妻が全額相続しますが、妻には相続税上「配偶者控除」がありますので、課税価格160百万円までは相続税がかかりません。
したがって、一次相続での相続税額はゼロとなります。
お子様は、母親の相続財産100,000千円につき相続税が課税されます。
| 課税遺産総額 | 100,000千円 -（ 30,000千円 + 6,000千円 × 1人）= 64,000千円 |
|---|---|
| 子の相続税額 | 64,000千円 × 30% – 700万円 = 12,200千円 |
一次及び二次相続トータルでの相続税額は、12,200千円となります。
妻は「配偶者控除」適用により相続税がかからない点、上記（１）同様です。
一方、お子様は「その他の所有権」を相続しますので、相続税が課税されます。
| 課税遺産総額 | 100,000千円 -（ 30,000千円 + 6,000千円 × 2人）= 58,000千円 |
|---|---|
| 法定相続割合での相続税総額 | 妻58,000千円 × 1/2 × 15% – 500千円 = 3,850千円 子58,000千円 × 1/2 × 15% – 500千円 = 3,850千円 合計 7,700千円
|
| 妻の相続税額 | 7,700千円 × 9,000/10,000 = 6,930千円 ⇒ 配偶者控除により税額ゼロ |
| 子の相続税額 | 7,700千円 × 1,000/10,000 = 770千円 |
「配偶者居住権」は、配偶者死亡により消滅しますので、二次相続でお子様が相続する財産は0となり、相続税はかかりません。
一次及び二次相続トータルでの相続税額は、770千円となります。
「その他の権利」は、「配偶者居住権」の分だけ評価額が低くなるため、「一次相続」で相続するお子様の相続税額は低く抑えられます。
一方、二次相続時には、配偶者居住権は既に消滅しているため「配偶者居住権」にかかる相続税は課税されません。
つまり・・お子様が相続した「その他の権利」は、配偶者死亡後、元の完全な所有権に復活し「価値が増加する」にもかかわらず、相続税がかからない（＝「配偶者居住権」に相続税が課税されない）という不思議な結論になります。
同じ所有権を取得するはずなのに、上記（１）と（２）では、相続税額が大きく異なっています。
現状は「配偶者居住権」に「みなし相続財産」としての課税規定もありませんので、「配偶者居住権」設定により、大幅な相続税節税ができる可能性があると考えられます。
配偶者居住権については、「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。
小規模宅地等の特例は、居住用土地等につき評価額が80%減額できる制度です。
配偶者死亡時に相続税が課税されることはありませんが、配偶者居住権の「合意解除」と「放棄」があった場合には、「贈与税」が発生することが明文化されています。
前回お伝えしたとおり、民法改正により、2020年4月以後の相続より「配偶者居住権」という新たな権利が認められます。
「配偶者居住権」を設定する場合、従来の不動産所有権が「配偶者居住権」と「その他の権利」に区分されます。
今回は、この「配偶者居住権」「その他の権利」の相続税上の評価方法を解説します。
「配偶者居住権」は、存続年数を自由に設定できます。
例えば、「任意の年数」も可能ですし、「死ぬまで一生涯の年数」を存続年数として設定することも可能です。
この「配偶者居住権」の存続年数によって、相続税評価額はかなり変わってきます。
一般的に、建物は「固定資産税評価額」をもとに、相続税評価額を計算します。
建物全体の「固定資産税評価額」（上記（１））を、①その他の権利部分と②配偶者居住権」部分に区分して評価します。
計算方法は、最初に①その他の権利部分の評価額を算定し、差引で②配偶者居住権の評価額を算定します。
以下の式で評価を行います。
（A） 建物残存耐用年数 = 建物法定耐用年数 – 経過年数
⇒居住用のため、通常の耐用年数 × 1.5倍で計算
（B）「配偶者居住権の存続年数」に応じた民法法定利率による複利現価率
⇒2020年4月以後の民法法定利率は、「年3%」となります
式は難しいですが・・ イメージは以下です。
| 分母 | 現在の建物に、あと何年くらい住めるのか？（建物残存耐用年数） |
|---|---|
| 分子 | 配偶者居住権消滅時の「残存耐用年数」を示します。 建物残存耐用年数のうち「配偶者居住権の存続年数」を引くと、残りどれくらいの年数住めるのか？ （＝その他の権利部分） |
| 上記分数の意味 | 配偶者居住権設定時の「残存耐用年数」に占める「消滅時の残存耐用年数」を示します。 |
この分数割合に、完全な所有権の価値である「固定資産税評価額」を掛け合わせることにより、「配偶者居住権消滅時の建物の価額」を算定しています。
「終身」にした場合は、「平均余命年数」（厚生労働省 完全生命表 ）より算定します。
終身以外の場合は、「遺産分割協議等により定められた」配偶者居住権の存続年数となります
（上記の平均余命年数が上限）。
年3%の複利原価率は、国税庁HPに記載されています。
固定資産税評価額 – 上記①となります。
「路線価」あるいは「固定資産税評価額」をもとに相続税評価額を計算します。
土地全体の「路線価」あるいは「固定資産税評価額」（上記（１））を、①その他の権利部分と②配偶者居住権部分に区分して評価します。考え方は、建物と同じです。
以下の式で評価を行います。
土地の相続税評価額 – ①
3,000万円 – 1,598.28万円 = 1,401.72万円
4,000万円 × 0.701 = 2,804万円
4,000万円 – 2,804万円 = 1,196万円
| 全体 | その他の権利 | 配偶者居住権 | |
|---|---|---|---|
| 建物 | 3,000 | 1,598.28 | 1401.72 |
| 土地 | 4,000 | 2,804 | 1,196 |
なお、「経過年数」が「法定耐用年数」を超えている場合など、結果的に計算式がマイナスになる場合もありえます。
その場合、「その他の権利の評価」はゼロで計算します。
したがって、計算式がマイナスの場合は、全額が「配偶者居住権の評価」になります。
民法改正により、2020年4月以降の相続より「配偶者居住権」という権利が認められるようになりました。
最近、新聞でも、ちらほら名前が出るようになりましたね。
名前の通り、配偶者自身に認められる権利ですが、この権利の創設により、相続税上の評価及び税額への影響もあります。
今回は「配偶者居住権」の効果や相続税へのインパクトをまとめます。
簡単に言うと、「配偶者」が、相続後も家に住み続けることができる権利です。
配偶者が家に住み続けるのは当然では・・？と思われる方もいるかもしれません。
しかし、配偶者が、家の「所有権」を相続しない場合、家には住み続けられません。
そこで今回、民法改正により、所有権とは別に「配偶者居住権」という新たな権利を創設し、所有権を相続しなくても「配偶者居住権」を相続すれば、家に住み続けることが可能となりました。
図で示すと以下になります。
（以下、配偶者居住権以外を「その他の権利」（＝所有権）と略します）
従来の所有権が、「配偶者居住権」と「その他の権利（所有権）」の2つに分かれるイメージです。
「その他の権利」には、従来の所有権のうち、「住む権利」以外すべてが含まれています。
例えば、家を売却して代金を受け取る権利などは「その他の権利」の方に含まれています。
ただし「住む権利」だけが認められていないのです。
でも・・なぜ「従来の所有権」を「配偶者居住権」と「その他の権利」に区分する必要があったのでしょうか？
いまいち・・状況が浮かばないかもしれませんね。
簡単な例で説明します。
上記のように血のつながらない「後妻」と「子」の場合、公平に「法定相続分」（2分の1ずつ）で相続することになるかと思います。しかし、夫の財産は「不動産」のみで、妻は現金を保有していません。
この状況だと・・妻は、不動産を売却して、5,000万円の現金を作って、子に渡すしかありません。
この点「配偶者居住権」がある場合はどうでしょう？
仮に「配偶者居住権」の価値が5,000万円の場合「その他の権利」の価値は、5,000万円（1億円-5,000万円）になります。
「配偶者居住権」が権利価値として認められる場合、妻は家を売却することなく、妻「5,000万円の配偶者居住権」、子「5,000万円のその他の権利」を相続することが可能です。
その結果、奥様は住み慣れた家に住み続けることが可能ですし、お子様も「5,000万円の価値があるその他の権利」を相続することが可能になります。
つまり、「配偶者居住権」創設により、遺産分割が容易になるとともに、最低限、住む権利だけ配偶者に残せる点で配偶者を手厚く保護する効果があります。
配偶者居住権は、「配偶者」以外には認められませんので、売却価値自体はありません。
しかし、相続税上、この「住む権利」には何らかの財産価値があるものとして、「一定の評価額」が算定されます。
「配偶者居住権」は、配偶者のみに認められた権利ですので、配偶者が死亡すると消滅します。
「配偶者居住権」は、相続財産として誰かに引き継ぐことはありません。
上記の通り、配偶者居住権には、相続税上「一定の評価」が行われます。この結果、必然的に、もう片方の「その他の権利」の評価額は、「配偶者居住権」の評価額だけ下がることになります。一方、将来、配偶者が死亡した場合、「配偶者居住権」は消滅し（ゼロ評価）、相続税は課税されません。この時点で、「その他の権利」は、制約のない「完全な所有権」に戻ります。
この結果、相続税額が大幅に下がる可能性があるということになります。
例題で解説します。
子供は、夫死亡時（一次相続時）は、完全な所有権（1億）よりも低い相続税評価額で収まる「その他の権利」（5,000万円）で相続税評価できるため、低い相続税評価額で相続が可能。
妻死亡時は、「配偶者居住権」は消滅するため、相続の対象となりません。一方で、この時点で「その他の権利」は、「完全な所有権」の価値のある権利に戻ります。
つまり、1億の不動産の相続税評価額が、配偶者居住権設定により、二次相続終了時点まで考えると・・結果的に5,000万円で相続されたという魔法のような結果となります。
「配偶者居住権」を活用すると、一般的に、以下の効果が見込まれます。
配偶者の居住権確保と、第三者を保護する観点で、以下の要件が必要となります。
「配偶者居住権」は、配偶者にとっては、非常に「優遇された権利」を取得できることになりますが、逆に言うと「その他の権利」を取得した方は権利が制限されるため、ある意味、不公平な制度とも言えます。
先の例の場合、お子様は「その他の権利」をもらったところで、住むことができないだけでなく、実質売却もできません。
にもかかわらず「その他の権利」も、相続財産として課税対象となります。
こういった例の場合、お子様は何の活用もできない不動産を相続する意味はなく、しかも、その時点で相続税が発生する可能性もある・・ばからしいと思うでしょうね。
そういった意味で、「配偶者居住権」は、相続人同士でもめる原因になりかねません。
「配偶者居住権」の設定は任意ですので、この辺りも十分に考慮して選択する必要があると思われます。
場合によっては、「配偶者居住権」を活用せず、遺言で「完全な所有権を奥様に相続させる」と記載しておく方が、無難な場合もあるでしょうね。
「現状維持に必要な修繕費」の負担は、「配偶者居住権者」となります。
また、「毎年の固定資産税」の負担も、「配偶者居住権者」となります。
しかし、税法上の所有者は、あくまで「その他の権利保有者」となるため、固定資産税課税通知などは「その他の権利者」に通知され、その後、実質負担者である「配偶者居住権」保有者に請求する形になります。
