「住宅ローン付のマンションを子供に贈与したい！」というケースもあると思います。
こういった、「不動産」＋「負債」をセットで贈与する行為は「負担付贈与」と呼ばれています。
「負担付贈与」の場合は、贈与を受ける側だけでなく、贈与する側にも税金が課税される場合がありますので、注意が必要です。
 

１．　負担付贈与とは？

負担付贈与は、財産を贈与するだけでなく債務（借入金・預り保証金など）もセットで贈与することです。
通常の贈与と異なるのは、財産を与えるだけでなく、見返りとして「債務の負担」を約束する点です。

２．　具体例

 
負担する債務は、「第三者」に対するものも含まれます。
父が子に財産を贈与する代わりに、母を介護してほしいなどです。

３．　「通常の贈与」と「負担付贈与」の評価額の違い

不動産を贈与する場合、通常の贈与の場合は「相続税評価額」で贈与税を計算するのに対し、負担付贈与の場合は、「通常取引価額」つまり市場価額で評価を行います。
不動産の「相続税評価額」は、概ね「時価の8割程度」の金額になりますので、「通常の贈与」よりも「負担付贈与」で財産を渡す方が評価額は高くなります。
 

４．　具体例

（１） 土地のみを贈与するケース（通常の贈与。借金は贈与しない）

① 父の税金（贈与者）

贈与の場合、贈与者には、所得税、贈与税とも課税されません。
 

② 息子の税金（受贈者）

受贈者は、土地相続税評価額4,000万円に対して、贈与税が課税されます。
（4,000万円 – 110万円）× 50% – 415万円 = 1,530万円
 

 

（２） 土地とセットで借金も贈与するケース（負担付贈与）

① 父の税金（贈与者）

借金をセットで贈与する「負担付贈与」の場合、贈与者（父）は、3,000万円で取得した土地を、息子に借金免除額3,500万円で売却したと考えます。
したがって差額の500万円に対して「譲渡所得税」が課税されます。
500万 × 20.315%（5年超譲渡所得税率）= 101.5万円の所得税が発生します。
 

② 息子の税金（受贈者）

受贈者は、5,000万(時価)の土地を、借金引受額3,500万円で購入したと考え、差額の1,500万円は父親からの贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
（1,500万円 – 110万円）× 40% – 190万円 = 366万円
 

５．　不動産を「負担付贈与」する場合のメリットデメリット（生前贈与のメリット）

６．　結論

負担付贈与の場合は、贈与時の時価（市場価額）での取引とされ、贈与者、受贈者それぞれに税金が課税される可能性がある点に、注意が必要です。
ただし、贈与税は通常の所得税よりも税率が高いため、必ずしも「負担付贈与」の場合に、税金総額が高くなるとは限りません。
不動産を「贈与」するのか「負担付贈与」で渡すのか？は、対象不動産の時価や、借金等の金額を総合的に勘案し、税金総額をシミュレーションの上で意思決定することが大切となります。