例えば、周りの土地がすべて他の所有者の土地に囲まれた「袋地」など道路二面していない「無道路地」と呼ばれる土地があります。こういった無道路地は、土地の使い勝手が悪くなるため、相続税上の評価は下がります。
しかし、そもそも無道路地には路線価が設定されていません。こういった路線価地域の無道路地は、相続税どのように評価するのでしょうか？
また、「無道路地」であっても、相続税上「無道路地」として評価できないケースもあります。
今回は、無道路地に該当するケース、該当しないケースをお伝えし、無道路地の相続税上の評価方法につき解説します。
目次
１． 無道路地とは?
（１） 無道路地とは？
無道路地とは、建築基準法上の道路に面していない土地のことです。
道路に直接接していても、接道義務を満たしていない宅地も、無道路地に含まれます（財評通20-2）。
「建築基準法」上の道路に面していない場合は、新たに建物建築や取り壊しができません。
したがって、無道路地は、その分利用価値が低くなるため、相続税上の評価も下がります。
【接道義務とは？】
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。（建築基準法第43条）
ただし、一定の場合、地方公共団体は条例で必要な制限ができる（同43条第2項）
⇒ 地方公共団体によっては、接道義務が2ｍ以上に設定されている地域もあります
（２） 無道路地の評価ができないケース
以下の場合は、相続税上、「無道路地」の評価ができませんので、注意が必要です。
| ① | 通行できる権利を 設定している場合 |
例えば、他人の土地に囲まれている「袋地」で、道路に接していない場合でも、他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、無道路地の評価は適用できません。 |
|---|---|---|
| ② | 都市（準都市）計画 区域外の土地 |
通常、接道義務がないため、道路に接していなくても無道路地の評価は適用できません（条例等で接道義務が設定されている場合もあります） |
| ③ | 無道路地相続人が隣接地を所有している場合 | 無道路地の相続人が、前面等の路線に面する隣接地を所有している場合は、無道路地の評価ができません。 |
| ④ | 不合理分割による 無道路地 |
遺産分割等により、意図的に無道路地を生じさせた場合は「不合理分割」となり、無道路地の評価ができず、分割前の画地を1画地として評価します。 |
なお、既に建物建築済の土地の場合は、無道路地でない可能性が高いです。
無道路地は「相続税評価額」が低くなりますので、事前に無道路地かどうか?（ = 建築基準法の道路に接していないか）を、役所等に確認しておくことをお勧めします。
２． 無道路地の評価方法
具体的な評価は、以下の2ステップとなります（財評通20 – 2）。
| ① |
・無道路地（評価対象地）と道路に面している隣接地を一体の土地として評価する。 ・上記の「一体土地評価額」から「隣接地評価額」を差し引く。 ⇒「一体土地」及び「隣接地」とも、奥行価格補正率を考慮して評価する。 |
|---|---|
| ② |
・無道路地（評価対象地）から、建築基準法上の道路につながる仮定の通路を作る。 ・評価対象地を不整形地とみなして、不整形地補正を行う。 ・仮定通路の評価額を差し引く（最大4割） |
３． 具体例
（普通住宅地区）
（１） ステップ１ 一体評価額から隣接地評価額を差し引く
まず、①無道路地Aと隣接地Bを「一体の土地」として評価し、②隣接地Bの評価額を差し引きます。「一体土地」及び「隣接地」とも、奥行価格補正率を考慮して評価を行います。
| ① | 一体土地（A + B）の評価額 （奥行価格補正後） |
145,600千円 | 200千円 × 0.91（40mの奥行価格補正率） × 800㎡（無道路地 + 隣接地）= 145,600千円 |
|---|---|---|---|
| ② | 隣接地Bの評価額 （奥行価格補正後） |
80,000千円 | 200千円 × 1.00（20mの奥行価格補正率） × 400㎡（隣接地のみ）= 80,000千円 |
| ③ | 差引（① – ②） | 65,600千円 | 145,600千円 – 80,000千円 = 65,600千円 |
（２） ステップ２ 不整形地補正を行い、仮定通路評価額を差し引く
次に、接道義務（2m）の間口で仮定通路を開設したと仮定し、不整形地補正及び仮定通路評価額を差し引きます。具体的には以下となります。
| ① | 建築基準法の接道義務（2m）を満たすよう、便宜上、無道路地Aから建築基準法上の道路に面する通路（幅2m）を、隣接地B上に開設すると仮定し（通路C）、仮定通路の間口2mを前提に、不整形地補正を行います。 |
|---|---|
| ② | 次に、「仮定通路C」を開設するためには、隣接地Bの所有者から土地を買い取る必要があるため、仮定通路部分（＝買取諸費用額）を評価します。 |
| ③ | 上記①から②を差し引いて、無道路地の評価額を算定します。 |
（普通住宅地区）
① 不整形地補正
（800㎡ – 400㎡）÷ 800㎡ = 50% ⇒ かげ地割合50％の不整形地補正率0.79（普通住宅地区A）
⇒仮定通路部分は、実際に存在するわけではないため、「かげ地」に含めて計算します。
また、無道路地の場合は、仮定通路の間口（2m）を利用するため、①不整形地補正率×間口狭小補正率と②間口狭小補正率×奥行長大補正率の低い方を選択できます。詳しくは、Q76をご参照ください。
① 0.79（不整形地補正率）× 0.90（間口2mの間口狭小補正率）= 0.711
② 0.90（間口2mの間口狭小補正率）× 0.90（20倍（40m÷2ｍ）奥行長大補正率）= 0.81
小さい方の小数点第2位未満を切り捨て ⇒ ① 0.71
【不整形地補正後の評価額】・・65,600千円 × 0.71= 46,576千円
②仮定通路Cの評価額（奥行価格補正率は考慮しない）
「仮定通路開設諸費用」は、仮定通路の評価額（路線価 × 通路面積）で算定します（上限は評価対象地の4割）
⇒ただし、仮定通路の評価にあたって、奥行価格補正率の補正は行わない点、注意。
【仮定通路の評価額】
200千円 × 40㎡ = 8,000千円（※）
（※）8,000千円 ＜ 18,630千円（= 46,576千円 × 40%）⇒ 全額差引可能
③ 無道路地の評価額（上記①－②）
46,576千円 – 8,000千円 = 38,576千円
４． 参照URL
（No4620 無道路地の評価）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4620.htm
（奥行価格補正率等）
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
（接道義務を満たさない土地の評価）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/19.htm
