Q5 【住宅取得資金贈与】親から子へ贈与した場合の特例/共有名義や住宅ローン控除・110万非課税枠との関係は？

Q5　【住宅取得資金贈与】親から子へ贈与した場合の特例/共有名義や住宅ローン控除・110万非課税枠との関係は？生前対策

　最終更新日:2026/05/13　閲覧数：73,465 views

マイホーム購入やリフォームを行う場合、親や祖父母から、「資金援助」を受けるケースもあると思います。
こういった場合、原則として、受けとった側に贈与税がかかりますが、一定要件を満たせば、最大1,000万円まで非課税となる制度があります（措置法第70条の2）

当該制度は、「年間110万円までの贈与税非課税枠」や、所得税上の「住宅ローン控除」との併用も可能です。

今回は、住宅取得資金の贈与税非課税制度の概要や、暦年贈与110万円非課税枠、所得税上の住宅ローン控除との関係につき解説します。

１．住宅取得資金の贈与税非課税枠

（１）非課税限度額

令和8年12月末まで、住宅取得資金の贈与につき、下記の「非課税枠」が認められています。

通常の非課税限度額	省エネ等住宅の場合の非課税限度額
500万円	1,000万円

上記の非課税限度額は、贈与を受ける「受遺者」ごとに判定します。したがって、1人の受遺者に対して複数の贈与者がいる場合に、限度額が2倍になるわけではありません。
逆に言うと、「贈与者ごと」の非課税枠ではありません。したがって、例えば、夫婦共有名義でのマイホーム取得などで、夫と妻が、それぞれの親から資金を受け取る場合は、「非課税限度額が2倍」になります。
（なお、共有持分の場合、住宅ローンの返済はそれぞれで支払する必要がありますので、例えば、購入後に夫が妻の分の住宅ローン返済を行うと、贈与税の課税対象となります）。

（２）要件

自己や家族が住むための住宅であれば、新築・増改築・中古でも非課税特例の対象になりますが、「資金援助」に限定され、不動産自体の贈与は対象外となります（例えば、立替や借入で住宅代金を支払い、その後に「贈与資金」で清算や借入金返済にあてるのも×です）。

主要な要件は以下となります。それぞれ、細かい要件がありますので、詳細は、国税庁HPをご参照ください。

受遺者（もらう人）	● 贈与を受けた年の1月1日時点で、18歳以上 ● 合計所得金額が2,000万円以下（新築住宅で、40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下）（※1）
贈与者（渡す人）	● 直系尊属からの贈与。直系尊属なので、おじ・おば×。配偶者の親からの援助は×。　⇒一方で、養父母はOKですので、養子縁組も含めて検討が必要。
住宅（※2）（※3）	● 床面積40㎡～240㎡かつ、居住用面積が半分以上 ● 自己の配偶者、親族などの（特別の関係がある人）から、取得をしたものではないこと
居住時期	原則として、贈与を受けた年の翌年３月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて、住宅を取得・居住（or居住が確実である）。

（※1）合計所得金額とは
給与所得だけでなく、「譲渡所得」など、他の所得も合算した金額を指し、3,000万円の特別控除等適用前の金額。マイホーム買い換えの場合は、旧マイホームの譲渡所得で「合計所得金額」が、2,000万円を超えるケースに注意。

（※2）土地だけの取得の場合
対象になりません。受遺者が家屋を取得している必要があります。例えば、夫が親から贈与を受け、夫が土地購入、妻が家屋を購入する場合は対象になりません。資金贈与を受ける人と家屋所有者が一致している必要があります。

（※3）中古住宅・リフォーム等の場合
● 中古家屋の場合は、昭和57年以降建築された建物or耐震基準適合証明（耐震基準適合証明書・住宅性能評価書等）があるものに限定。
● リフォーム等の場合は、費用が100万円以上に限定。確認済証・検査済証の写し・増改築等工事証明書の書類が必要。

（３）省エネ等住宅とは

「省エネ等住宅」とは、省エネ・耐震・バリアフリーなど一定の基準を満たし、「住宅性能証明書等」で証明できる住宅を指します。

住宅性能証明書、建設住宅性能評価書（断熱等性能等級４など）については、「取得日前2年以内」又は「取得の日以降」に調査が終了したものが要件とされていますので、特に、中古住宅の取得の場合は注意が必要です（リフォームの場合は、増改築工事証明書に「省エネ等住宅基準への適合が証明」されたもの）。

なお、所得税上の「住宅ローン控除」の方も、「住宅性能評価書等」が要件とされるケースはありますが、「取得日前2年以内」の要件はなく、微妙に要件が異なる点には注意が必要です、

２．贈与を受けるタイミングに注意

住宅取得資金の贈与税非課税枠を利用する場合は、贈与を受ける時期、居住開始時期につき、十分に留意が必要です。

（１）贈与を受けるタイミング

住宅取得を目的とした資金の贈与は、「居住前」に受ける必要があります。
入居後に受け取った場合は、制度を利用することができません。

（２）取得・引渡しのタイミング

贈与を受けた年の、「翌年の3月15日まで」に住居を取得・居住開始する必要があります。
売買契約を締結しただけでは「取得」にはあたらず、「引渡し」された時点で「取得」となります。
また、「居住開始」とは、実際に居住し、住民票を移転した時期となります。

住宅の新築はスケジュール通りに進まないこともありますので、贈与を受けた後、翌年3月15日に「引渡し」されないケースもありえます。したがって、「贈与」を受けるタイミングは、「居住開始の直前」に受けるのが安全です。

なお、上記要件を満たさない場合でも、「入居の見込みがある」と判断された場合は、例外的に、「贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住」の要件を満たせば、認められるケースもあります。この場合は、「居住できない理由」「入居予定時期」「遅滞なく入居する旨」を記載した書面などを、贈与税申告書に添付して提出します。

（３）具体例

（例）令和9年3月31日にマンション引渡し予定の場合

⇒令和8年中に贈与を受けた場合は、令和9年3月15日までに引渡しが行われないため、要件を満たしません。一方で、入居前に「贈与」が行われる必要があります。

したがって、上記例題場合、贈与資金の受取時期は、令和9年1月1日~令和9年3月31日の3か月間に限定されます。

また、贈与税の申告期限は、令和10年3月15日（贈与を受けた年の翌年）となります。

３．贈与税申告書の提出期限/必要書類

期限内申告が要件となっており、たとえ贈与税が0円になる場合でも申告が必要です。
期限は、贈与を受けた年の翌年3月15日となり、期限後申告の場合は、特例の適用ができません。

（添付書類）

住宅の売買契約書・請負契約書などの写し
登記事項証明書（入居後、家屋、土地）
省エネ住宅の場合は、住宅性能証明書等

（その他の書類）

戸籍謄本（贈与者との続柄を確認するため）
受遺者の「源泉徴収票等」（受遺者の所得要件を確認するため）

なお、贈与税申告書提出時点で、贈与取得資金をすべて使いきれていない場合は、未利用部分は贈与税の課税対象となる点、注意が必要です。

４．住宅ローン控除との関係は？

今回の「住宅取得資金贈与の非課税枠」と、所得税上の「住宅ローン控除」の併用は可能です。ただし、住宅ローン残高によっては、「住宅ローン控除」の対象となる金額が減少する場合があります。
住宅取得資金贈与の特例を適用する場合、「住宅ローン控除」の金額の上限は、以下となります。

住宅購入金額－贈与税非課税枠

以下、住宅ローン控除の金額が①減少しないケースと、②減少するケースをそれぞれお伝えします。

（例）3,000万円の住宅購入、住宅取得資金贈与の非課税枠を500万円利用。
　⇒住宅購入金額3,000万円－贈与税非課税枠500万円＝住宅ローン控除の金額上限は、2,500万円となります。

（１）住宅ローン設定額2,500万円のケース（＝減少しない）

　　⇒　ローン残高2,500万円全額につき、住宅ローン控除可能です。

（２）住宅ローン設定額3,000万円のケース（＝減少する）

　　⇒　ローン残高3,000万円のうち、住宅ローン控除の金額は2,500万円に減少します。

５．暦年贈与・7年内生前贈与加算との関係

（１）暦年贈与非課税枠110万円との関係

住宅取得資金の贈与税非課税枠と、暦年贈与の非課税110万との併用は可能です。
どちらを先に優先適用するか、の決まりは特にありません。
したがって、例えば、先に暦年贈与を活用して、残りを住宅資金贈与非課税枠に充てることで、上記の住宅ローン控除の額を減らさず、有効に使えるケースもあります。

（２）7年内生前贈与加算との関係

原則として、「相続開始前7年以内の生前贈与」は、贈与がなかったものとされ、相続財産に持ち戻されます。ただし、住宅取得等資金贈与の非課税枠を利用した贈与は、「生前贈与加算」の対象になりません。例えば、「相続直前に住宅取得資金の贈与枠を利用」して、相続財産を減らすこともできます。したがって、当該観点からは、暦年贈与の非課税枠（110万/年）よりも、住宅取得等資金贈与の非課税制度を優先する方がお得といえます。

メリット	デメリット
最大1,000万円までが非課税相続開始前7年以内の生前贈与加算の適用なし暦年贈与との併用可能	贈与者の資金繰り贈与者自身の老後の資金繰りへの影響住宅ローン控除の額が減少する場合あり