前回の「負担付贈与」の続きです。
今回は、賃貸アパートのオーナーが「アパートを贈与」する場合を考えます。
アパート経営をする場合、入居者から「敷金・保証金」を預かるケースがあると思います。
こういった「敷金・保証金」は、アパートオーナーの立場から見ると、将来入居者に返還しなければいけない「債務」となります。
この点、賃貸アパートを贈与する場合の「税金」は、入居者から預かった「保証金相当額」を、贈与者 ⇒ 受贈者に支払うかどうか？で金額に大きな違いが生じます。
賃貸アパートを贈与する場合は、贈与税等の税金が生じます。
この点、贈与者が贈与する際に、マンション入居者から預かっている「保証金相当額」を、受贈者に支払うかどうか？で「負担付贈与」の適用関係が異なってきます。
「保証金相当額」を贈与者 ⇒ 受贈者に支払わない場合、贈与者は、受贈者に「保証金返還義務」が引き継がれることになります。
この場合は、財産と債務をセットで贈与＝「負担付贈与」となります。
負担付贈与の場合、対象不動産は、「相続税評価額」ではなく「市場価額（時価）」で評価され、通常の贈与よりも評価額が高くなります。
一方、「保証金相当額」を贈与者 ⇒ 受贈者に支払う場合は、受贈者の負担は相殺され、「負担付債務」ではなく「通常の贈与」として扱われます。
「敷金返還債務」を承継させる意図が、贈与者・受贈者間になく、実質的な負担はないと判断されるためです。
通常の贈与の場合は「相続税評価額」で評価され、「負担付贈与」よりも、評価額は低くなります。
| 父（贈与者） | 所得税課税なし （200万 – 3,000万）≦ 0 |
父は、取得価額3,000万円のマンションを、息子の債務負担額200万で売却したと考えます。 この場合は父に所得は生じないため、所得税はかかりません。 |
|---|---|---|
| 息子（受贈者） | 贈与税課税 （5,000万 – 200万 – 110万）× 55% – 640万円 = 1,939万円 |
息子は、父から時価5,000万のマンションを「敷金債務200万」で購入したと考えます。 差額4,800万円は父親からの贈与とみなされ、贈与税が課税されます。 |
| 父（贈与者） | 所得税課税なし | この場合、息子の債務負担は相殺され、「負担付債務」ではなく「通常の贈与」として扱われます。 したがって、贈与側の父には所得税課税は行われません。 |
|---|---|---|
| 息子（受贈者） | 贈与税課税 （3,500万円 ×（ 1 – 借家権割合0.3 ）= 2,450万 （2,450万円 – 110万）× 45% – 265万円 = 788万円 |
息子は、アパートの贈与を受けることになるため、「贈与税」が課税されます。 ただし、負担付贈与ではなく、「通常の贈与」と取り扱われるため、相続税評価額での評価が可能です。 |
敷金相当額を贈与者 ⇒ 受贈者に支払うするかしないか？で、受贈者に生じる「贈与税」の金額が大幅に違ってきます。
結論的には、敷金相当額の支払いをした方が税額は大幅に安くなります。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/14/08.htm
coming soon..
「住宅ローン付のマンションを子供に贈与したい！」というケースもあると思います。
こういった、「不動産」＋「負債」をセットで贈与する行為は「負担付贈与」と呼ばれています。
「負担付贈与」の場合は、贈与を受ける側だけでなく、贈与する側にも税金が課税される場合がありますので、注意が必要です。
負担付贈与は、財産を贈与するだけでなく債務（借入金・預り保証金など）もセットで贈与することです。
通常の贈与と異なるのは、財産を与えるだけでなく、見返りとして「債務の負担」を約束する点です。
負担する債務は、「第三者」に対するものも含まれます。
父が子に財産を贈与する代わりに、母を介護してほしいなどです。
不動産を贈与する場合、通常の贈与の場合は「相続税評価額」で贈与税を計算するのに対し、負担付贈与の場合は、「通常取引価額」つまり市場価額で評価を行います。
不動産の「相続税評価額」は、概ね「時価の8割程度」の金額になりますので、「通常の贈与」よりも「負担付贈与」で財産を渡す方が評価額は高くなります。
| 通常の贈与 | 相続税評価額で評価 |
|---|---|
| 負担付贈与 | 市場価格（時価）で評価 |
贈与の場合、贈与者には、所得税、贈与税とも課税されません。
受贈者は、土地相続税評価額4,000万円に対して、贈与税が課税されます。
（4,000万円 – 110万円）× 50% – 415万円 = 1,530万円
借金をセットで贈与する「負担付贈与」の場合、贈与者（父）は、3,000万円で取得した土地を、息子に借金免除額3,500万円で売却したと考えます。
したがって差額の500万円に対して「譲渡所得税」が課税されます。
500万 × 20.315%（5年超譲渡所得税率）= 101.5万円の所得税が発生します。
受贈者は、5,000万(時価)の土地を、借金引受額3,500万円で購入したと考え、差額の1,500万円は父親からの贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
（1,500万円 – 110万円）× 40% – 190万円 = 366万円
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
負担付贈与の場合は、贈与時の時価（市場価額）での取引とされ、贈与者、受贈者それぞれに税金が課税される可能性がある点に、注意が必要です。
ただし、贈与税は通常の所得税よりも税率が高いため、必ずしも「負担付贈与」の場合に、税金総額が高くなるとは限りません。
不動産を「贈与」するのか「負担付贈与」で渡すのか？は、対象不動産の時価や、借金等の金額を総合的に勘案し、税金総額をシミュレーションの上で意思決定することが大切となります。
個人でのマンション経営の場合は、「賃料収入」を受け取れば受け取るほど個人に帰属する「相続財産」は増加します。
一方、個人⇒法人化すれば、「賃料収入」は法人に帰属するため、その後の「相続財産」を抑えることが可能です。
今回は、不動産賃貸経営を「法人化」するメリット・デメリットにつき解説します。
| 将来の相続財産の圧縮 | 法人化により不動産を法人所有にした場合、その後の「賃貸収入」はすべて法人に帰属するため、「相続財産」は増加せず、相続財産圧縮につながります。 また、法人の株主をお子様等にすることで、法人にプールされる賃料収入を含めた財産評価は、すべて「お子様保有の株式評価」に変わります。 |
|---|---|
| 不動産の評価方法が変わる | 法人化により不動産を法人所有にした場合、対象不動産の評価は「不動産評価」から「株式評価」へと変わります。 非上場株式の評価では、一般的に株価が低くなる「類似業種比準価額」を利用できる場合があり、一般的に不動産現物で保有するよりも評価を引き下げることが可能です。 ただし、設立後3年間は「純資産価額方式」での評価となり、評価額は高くなります。 |
| 遺産分割が容易になる | 一般的に、不動産現物は「遺産分割」が困難です。 しかし、法人化すれば不動産現物が「株式」という証券に変わります。 不動産と異なり、株式の場合は、株数に応じた分割が可能となるため、遺産分割が容易となります。 |
| 相続資金の確保 | 法人で「賃料収入」の資金をストックしておくと、将来、個人側で相続税等による資金負担が発生した場合も、法人が個人から財産を買い取ることで「資金の移動」が可能です。 また、法人自ら「自己株式」の買取も認められるため、株主への資金移動も可能です（みなし配当の論点はあり）。 |
| 税率が安くなる | 所得税率は累進課税（15～55％・総合課税）となりますが、法人税率は、年間所得800万以下で22～23％、800万超でも32～33％程度で固定されるため、所得が多い個人の場合は、法人化することで税率が低くなります。 |
|---|---|
| 所得分散効果 | 法人の場合、自分に給料を支払うことが可能です。 給料を支払うことで、「給与所得控除」の存在により、所得分散による所得税税金圧縮効果があります。 なお、個人所得税の規定上、「青色専従者給与」の制度はありますが、自分への給料支払はできません。 |
| 法人契約の生命保険の加入 | 法人の場合は、加入できる保険の種類が増えます。 例えば、法人は、従業員を被保険者とした「死亡保険」への加入が可能です。 また、退職金も損金にでき、受取側は、退職所得控除、死亡退職金の場合は「相続税の非課税枠」があります。 |
| 永続的に継続可能 | 個人と異なり、法人には寿命がありませんので、永続的に継続が可能です。 また、法人の場合は、たとえ代表が死亡や病気で倒れても、他の方が代表に就任することで、法人の法的手続全般を継続することが可能です。 |
|---|---|
| 銀行融資が有利 | 一般的に、個人よりも法人の方が「社会的信頼性」は高いため、法人の方が、銀行融資の審査の観点では有利になります。 |
個人から法人に不動産を移転する場合は、登録免許税（固定資産税評価額の2%）、不動産取得税（固定資産税評価額の3%）、消費税（取引価額10％）、印紙税などのコストが発生します。
また、消費税改正により、居住用賃貸不動産取得時の消費税は控除できなくなりましたので、取得法人側での消費税納税額は、改正前と比べて多くなります。
ただし、新設法人の場合は、消費税最大2年間免税のメリットがありますので、ある程度上記のデメリットは相殺されると思われます。
法人の場合は、社会保険の加入義務が生じます。
ただし、家族経営の場合は、社会保険加入により、個人が受け取る将来の年金額は増加するため、一概にデメリットとも言えません。
法人への不動産譲渡の際、「所得税」が課税される場合があります。
また、買い取る法人側では資金を準備する必要があります（同族関係者間の取引 = 適正な時価）。
ただし、帳簿価額（未償却残高）で売却すれば「譲渡損益」は発生しないため税額は生じません。
また、長期的な分割返済スケジュールを組むことで、一時的な「資金負担」の回避は可能です。
個人の場合、「不動産所得」の赤字は「給与所得等」との損益通算が可能ですが、法人の場合は損益通算の制度はありません。
ただし、法人の場合は「欠損金」が10年間繰越可能（個人の場合は3年）ですので、影響は限定されます。
法人設立には通常10万円～30万円の資金が必要になります。
また、毎年利益に関わらず課税される「均等割」（年7万円程度）が発生します。
その他、一般的に、法人の方が諸々の費用は高くなります。
税理士費用や、インターネットバンキング、振込手数料等への影響を想定しておく必要があります。
個人から法人に不動産を移転する場合、古くから保有する土地で「取得費が不明」な場合は、売却額の95％が課税対象となり、「譲渡所得課税」が生じるケースが多いです。
したがって、個人で「土地建物」を保有する場合は、「建物」のみを法人に譲渡する事例が多いです。
建物だけの売却であれば、法人に「未償却簿価」で売却すれば、基本的に所得税の課税関係は生じません。（未償却簿価 = 時価）
なお、建物だけを法人に譲渡する場合、「土地」に関しては、法人は個人から借りる立場となり、「借地権課税」の問題が生じます。
ただし「借地権課税」は、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出することで回避することができます。
しかも、この届出書を提出することで、個人が保有する土地の相続税評価は20%減少させることが可能です（法人は同額を純資産価額に加算）。
なお、多額の「繰越欠損金」を有する法人に建物を移す場合は、あえて「土地の無償返還の届出書」を提出せず、借地権を発生させる場合もあります。
この場合、法人側は「繰越欠損金」と「借地権受贈益」の相殺により、法人税は発生しません。
一方、個人側の土地の相続税評価は、「借地権割合」を控除した評価額まで大きく下がります。
coming soon
「遺言書」がある場合、残された遺族は、相続発生後、基本的に「その内容に従って」遺産を分割する必要があります。
しかし、場合によっては、遺言作成者よりも「遺言書」に記載された受遺者（財産を受け取る人）が先に亡くなってしまうケースもあります。
この場合、「遺言書」の効力はどうなるのか？迷いが生じます。
遺贈とは、「遺言」により、被相続人の財産を「特定の人」に無償で与えることをいいます。
「遺贈」は、法定相続人に限らず、法定相続人以外の方にも可能です。
例えば、波平さんが遺言書で、法定相続人ではない「マスオさんに全財産を渡す」と記載があれば「遺贈」となります（「遺留分」は無視します）。
しかし、こういった「遺贈」で、受遺者が先に亡くなってしまった場合は、原則として、その部分の遺言書は無効になります（民994条）。
遺言書で、法定相続人に「相続させる」と記載されている場合は、「遺贈」ではなく、「遺産分割方法の指定」であると解されています（平成3年4月19日最高裁 Q114参照）。
この場合に、遺言作成者よりも「相続人」が先に亡くなった場合、遺言書の効力はどうなるでしょうか？
民法994条は「遺贈」の規定のため、直接適用はできません。
この場合も、「遺言書」のその部分については、原則無効になります（平成23年2月22日最高裁）。
つまり、「遺贈」と同じ結論となります。
ただし、上記最高裁判決では、「遺言者が相続人の代襲相続人等に財産を相続させる意思があった」事情があれば「有効」となる旨示しています。
つまり、遺言書で、「相続人が先に死亡した場合にその子（代襲相続人）に全財産を譲る（＝全財産を代襲相続させる）」旨の記載がある場合は「有効」になるということです。
例えば、波平さんが作成した「遺言書」で「サザエが先に死んだ場合は、タラちゃんに財産を譲る」というような内容の記載があれば・・「有効」ということですね。
上記例をもとに、結論をまとめると、以下の通りとなります。
| 遺言書 | |
|---|---|
| 原則 | 「遺言書」の効力は無効。 したがって、遺言書の内容にあるサザエさんがもらうべきだった「全財産」を、タラちゃんが代襲相続することはできません。 ただし、将来波平さんが亡くなった場合、タラちゃんは、遺産分割協議によって相続人間で決定した相続分については代襲相続可能となります。 |
| 例外 | 遺言書に、「サザエが先に死亡した場合、タラちゃん（代襲相続人）に全財産を譲る」記載がある場合、「遺言書」の効力は有効となります。 この場合は、遺言書の内容通り、タラちゃんは波平さんの全財産を受け取ることができます。 |
あくまで無効となるのは、「先に亡くなった相続人がもらうはずだった部分」だけですので、その他の遺言書の効力は有効のままです。
上記のとおり、遺言作成者よりも先に「相続人」が亡くなった場合も、「遺言作成者が相続人の代襲相続人等に財産を相続させる意思があった」事情があれば「有効」となります。
したがって、仮にそういった意思がある場合は、「遺言書」に、その旨明確に記載しておくことが必要となります。
これは、「予備的遺言」と呼ばれ、遺言書で「相続人が先に死亡した場合の取扱いを指定しておく」ものです。
「予備的遺言」があれば、相続人が先に亡くなった場合の取扱いが明確となり、相続人間の争いもなくなりますので、非常に有用だと思います。
coming soon
相続税は、「亡くなった方」が保有する財産を引き継いだ「相続人」に課税される税金です。
しかし、亡くなった方の名義ではない財産も、「実質的に亡くなった方の財産とみなして」課税される場合があります。
その代表例が「名義預金」です。
今回は、税務調査でよく問題になる「名義預金」につき解説します。
名義預金とは、被相続人名義ではない預金通帳にもかかわらず、「被相続人の財産として相続税が課税」される預金のことです。
例えば、亡くなった夫が、妻名義や子の名義で預金していた場合、「実態としては、夫の収入から貯金している」ものとして、「名義預金」と認定される場合などです。
相続税の税務調査では、かなりの割合で「名義預金」が問題になります。
しかし・・なぜ税務署はこういった情報を持っているのでしょうか？
実は・・税務署には法律上、金融機関を調査する権限が与えられています。
つまり、相続人の了解なく、被相続人や親族の預金通帳を閲覧できる権限を有しています
一般的に「資金移動調査」と呼ばれ、税務署は金融機関等の過去10年間の動きを把握しています。
お金の出入りの整合性、引出だけの資金の場合は、その「利用使途」の説明が求められます。
税務調査の際は、事前にそれらの「情報を入手済」である可能性が高いですので、通帳の大きな動きは、通帳等に内容を記載しておくことが望ましいです。
仮に、専業主婦の方が家計の財布を握っていたとしても、その収入源は夫である旦那様です。
奥様に収入がなければ、奥様名義の預金通帳は、名義預金と認定されるケースがあります。
税務署は、過去の申告書や年末調整、法定調書などの情報から、亡くなった方の財産、収入だけでなく、親族の財産・収入等の個人別データベースを持っていると思われます。
税務調査で「相続財産以外の所有財産」という書面の提出が求められる場合があります。
任意の提出書類となりますが、「相続財産以外のご自身の財産をすべて記載してください」という書類です。
書類の提出目的は、ずばり・・相続財産の漏れを確認するためです。
また、間接的に「名義預金」の存在を確認することも目的としています。
もし、この書類に、「名義預金」を記載しなかった場合は・・
「ご自身が把握していない財産」とみなされ、名義預金認定される、という恐ろしい書類になります。
名義預金の存在を隠した場合は「重加算税の対象」となります（相続税額の35％）ので、提出が求められた場合は、名義預金も含め、すべての財産を記載しておく必要があります。
「名義預金」と認定された預金残高は、「相続税の課税対象」となりますので、「遺産分割協議書」に記載し、誰が相続するか？を確定しないといけません。
例えば、孫名義の「名義預金」を親が相続する場合など、「名義人でない方」が相続する場合は、「解約や名義変更」に時間がかかるケースがあります。
金融機関によっては、名義預金を、一旦被相続人名義に変更し、そのうえで「遺産分割協議書」を確認の上、解約 or 名義変更手続きが行われる場合もあります。
贈与税は、6年 or 7年経過すると「時効」となります。
しかし、贈与の法律行為は「双方の同意」が要件となります。
この点、名義預金と認定される場合は、そもそも預金通帳の存在を知らない、管理していないケースですので、法律上の「贈与」は成立しません。
したがって、名義預金の場合は、「贈与での時効」の概念がありませんので、「贈与税」の時効は成立しない場合がほとんどです。
相続税額に大きな影響がありますので、名義預金と判定されないために、「自分が管理している預金口座」であることが証明できる「エビデンス」を残す必要があります。
具体的な対策は以下の通りです。
coming soon
遺言書を作成する場合、「～に遺贈する」と記載することもあれば、「～に相続させる」と記載することもあります。
これって・・どこが違うのでしょうか？
実は・・承継する財産が「不動産」の場合には、両者に大きな違いが生じます。
相続とは、被相続人の財産を、包括的に法定相続人が引き継ぐことをいいます。
一方、遺贈とは、被相続人の財産を、「遺言」により特定の人に無償で与えることをいいます。
つまり、遺言書を作成することで、「遺贈」は、法定相続人でない人、例えば親族ではない「第三者」に対しても可能、ということになります。
相続と遺贈の違いは、Q60をご参照ください。
「相続」が可能なのは、「法定相続人」のみで「第三者」は含まれません。
したがって、遺言で財産を承継する方が・・
では・・遺言書で財産を承継する方が「相続人」の場合、文言は「相続させる」「遺贈する」のどちらがよいのでしょうか？
「相続させる」という遺言は、「遺贈」ではなく、「遺産分割方法の指定」であると解されています
（最高裁判所平成3年4月19日）。
この判決により、承継する財産が不動産の場合は、「相続」と「遺贈」で、以下の点に違いが生じます。
「相続させる」という文言の場合は、相続開始時点でその不動産は「遺産分割」され、当然に所有権が移転することを意味します。一方、「遺贈する」という文言の場合は、相続開始時点では当然に所有権が移転するわけではなく、単に遺言者からの受遺者への財産遺贈義務を相続人全員が引き継ぐだけになります。
| 相続の場合 | 遺贈の場合 | |
|---|---|---|
| 相続登記 | 単独で不動産登記が可能 | 他の法定相続人全員の協力必要（※） |
| 相続債権者への対抗 | 登記なくても相続債権者に対抗可 | 登記がないと相続債権者に対抗不可 |
| 借地権等相続の場合 | 賃貸人の承諾不要 | 賃貸人の承諾必要 |
（※）遺言執行者がいる場合は、遺言執行者と受遺者で手続可能
「遺贈」の場合は、不動産移転登記を行うにあたって、少なくとも相続人全員の「印鑑証明」が必要になりますので、手間が増えます。
また、他の共同相続人が勝手に不動産を第三者に譲った場合でも、相続の場合は「第三者に対抗可能」ですので、「第三者」に土地の返還を求めることも可能です。
遺言者よりも「受遺者」が先に死去した場合は、「代襲相続」にも影響があります。
遺贈の場合、受贈者が先に死去したケースでは遺贈の効力自体が生じません（民994Ⅰ）。
一方、「相続」の場合は、遺言書に「代襲相続の際の取扱い」を記載しておけば、「代襲相続」が可能と考えられています。
通常の登録免許税は、「遺贈」の方が「相続」よりも税率が高くなっています（遺贈：「1000分の20、相続：1000分の4」。
ただし、遺贈の場合でも受遺者が「法定相続人」の場合は、1000分の4で計算されますので、この点において違いはありません。
上記のとおり、「相続」の方が、
①手続の観点では「単独で登記」できる点で効率的ですし、
②権利保護の観点でも相続人に有利な権利が認められています。
したがって、結論的には、「遺言書」で財産を引き継ぐ相手が「法定相続人」の場合は、遺言書の文言は、「遺贈する」ではなく、「相続させる」と記載することをお勧めします。
coming soon
2020年7月10日より、法務局での「自筆証書遺言の保管制度」が始まりました。
「自筆証書遺言の保管制度」とは、「自らが手書きで書いた遺言書」を、法務局に預けることができる制度です。
法務局に預けることで、遺言紛失リスクの回避だけでなく、遺言の所在が明らかとなりますので、非常に有用な制度です。
今回は「自筆証書遺言の保管制度」を、「公正証書遺言」と比較して解説します。
比較すると以下の通りとなります。
メリットがある方は、「グレー」にしています。
| 自筆証書遺言保管制度 | 公正証書遺言 | |
|---|---|---|
| 作成者 | ご自身（代理人×）(※1) |
|
| 証人の立ち合い | 不要 | 2人以上必要 |
| 遺言の様式 | 法務省令で決められている | 特になし |
| 出張サービス | 必ず本人が出向く必要あり （代理人不可、介添え程度はOK） |
公証人出張可能（別途手数料） |
| 費用（実費のみ）(※2) | 3,900円 （保管料はなし） |
5万円程度～ （遺産金額その他条件で異なる） |
| 保管期間 | 現物は、遺言者の死後50年 （スキャン画像データは150年） |
原則20年（ただし、実質は半永久的） |
| 紛争の可能性(※3) | 普通 | 低い |
| 検認の有無(※4） | 不要 | |
| 原本の返却 | 不可（謄本のみ） | |
| 遺言者死亡前の検索 （相続人等関係者のみ） |
不可（死亡後に検索可能） | |
自筆証書遺言保管制度では、誰かが「遺言書の閲覧」や「遺言書情報証明書」の交付を受けた場合、その他全ての相続人等に「遺言書が保管されている旨」の通知が行われます。
遺言書保管申請の際に、「死亡時通知の申出」をすることが可能です。
これは、遺言者が死亡したときに、法務局から、あらかじめ指定された相続人等のうち、1名のみに遺言書保管の旨の通知が行われます（実際の運用は令和3年度以降予定されています）。
「公正証書遺言」の場合は、公証人が1つずつ内容を確認していくため、内容の正確性及び遺言者の遺言能力が担保されます。
しかし「自筆証書遺言書保管制度」は、あくまで遺言書を保管する制度であり、「遺言書」の内容の正確性及び遺言者の遺言能力を担保するものではありません。
法務局で預かる際に確認するのは、外形的な確認（民法第968条に適合するか、本人の自署か程度）だけですので、後日の紛争防止という観点では、「公正証書遺言」の方が優れています。
本人が、法務局に事前予約を行います（電話・窓口・ネット予約も可能）。
なお、法務局へは、「無封状態」の遺言書原本、その他添付書類を持参します。
提出した書類に不備がなければ、その当日「保管証」が交付されます（後日郵送も可）。
遺言者の氏名・出生の年月日・遺言書保管所の名称・保管番号が記載されています。
相続人や受遺者等は、相続開始後（遺言者死亡後）に、初めて「遺言書の閲覧請求」や「遺言書情報証明書の入手」が可能です。
相続開始前に、相続人や受遺者などが遺言書の閲覧請求等を行うことはできません。
生前に閲覧請求ができるのは、遺言作成者本人のみです（代理人不可）。
自筆遺言書に代わる書面となりますので、不動産登記手続や預貯金などの名義変更等の相続手続に利用することができます。
相続人・受遺者・遺言執行者等、遺言者と特定の身分関係等がある方のみ請求可能です。
保管制度による保管申請をしても、別段、ご家族などには通知はされません。
なお、保管制度を活用しない場合は、原則通り「家庭裁判所の検認」が必要となり、検認後は「遺言の有無」が相続人全員に通知されることになります（検認済通知書）。
遺言書は何回も書き換えができ、作成日が新しいものを有効と扱います。
また、いつでも、その保管の撤回を申し出ることができます（代理人×）。
coming soon
遺言書には、大きく、①自筆証書遺言、②公正証書遺言、③秘密証書遺言の3つの種類があります。
そのうち、①「自筆証書遺言」は、遺言者本人自身が自筆で作成する遺言書です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
以下の改正があり、「自筆証書遺言」のデメリットが解消されつつあります。
2019年の改正により、相続財産をまとめた「財産目録」は、PCでの作成が認められることになりました。
また、「通帳コピー」や「不動産登記簿謄本」を添付資料することも認められました。
ただし、「財産目録」以外は、従来通りすべて自筆で書く必要があります。
2020年7月より、法務局で「自筆証書遺言」を保管してもらえる制度が始まりました。
これにより、遺言の紛失等のリスクが大幅に軽減されます。
こちらは、次回Q113で、詳しく説明します。
遺留分とは、遺言でも奪われない最低限度の「相続財産」に対する取り分の権利です。
兄弟姉妹には認められていません。
遺留分を侵害された相続人は、相続開始後、他の相続人に対して、「遺留分減殺請求」を行うことができます。
なお、法律上、「遺留分を侵害する遺言」そのものは「有効」ですが、相続人間でもめる可能性が高いため、遺留分に配慮のうえ遺言書を作成することが大切です。
遺言執行者は、遺言内容を正確に実行する人です。
遺言書で「遺言執行者」を指定しておくと、執行者が相続人代表として手続を進められるため、相続人が複数の場合などは、署名押印手続等の点で時間短縮になります。
また、相続人間で協力が得られない場合でも、不動産登記を進めることが可能な点や、他の相続人による財産の処分などを抑止することも可能です。
公正証書遺言と異なり、自筆証書遺言は誰も確認していないため、相続発生後、家庭裁判所に「検認」の請求が必要になります。
自筆証書遺言を保管する人は、遺言者の死後、遺言書を家庭裁判所に提出し、家庭裁判所が提出された「遺言」の検認を行います。
検認とは、遺言書の情報を確認して遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。
検認は、「法律上有効に成立したかどうか」の手続であり、遺言の内容の妥当性を確認するものではありません。
| (※1) | 戸籍通りに記載します。 妻、息子などは、あいまいなため×です。 |
|---|---|
| (※2) | 「相続させる」と明記します。 「引き継ぐ」「取得させる」などあいまいな表現は×。 |
| (※3) | 土地と建物を分けて物件を特定します。 登記簿どおりに記載（現住所地ではない）。 |
| (※4) | 預貯金は、銀行名、支店名、預金種類、口座番号を記載して特定します。 金額は、相続時点では変動している可能性が高いため、通常は記載しません。 |
| (※5) | 相続人以外の方に財産を遺贈する場合は、「遺贈する」と記載します。 |
| (※6) | 遺言書の「記載漏れ対策」として、当該文言を入れておくと、紛争防止になります。 |
| (※7) | 遺言執行者を定めておくと、遺言の実行がスムーズに短縮化されるメリットがあります。 |
| (※8) | 将来は予測できませんので、不測の事態に備え、相続人が自分より先に亡くなった場合をあらかじめ記載することも可能。（予備的遺言）。 |
| (※9) | 付言事項は、自由に記載できます。 「家族に対する感謝の気持ち」や、「自分の望み」などを記す場合が多いです。 法的な効力はありませんが、読んだ人を納得させる効果があります。 葬儀の方法などを記載する場合もあります。 |
| (※10) | 日付は正確に記載し、自筆により署名します。 |
今回は、二世帯住宅等の場合の「小規模宅地等の特例」の論点です。
二世帯住宅の「小規模宅地等の特例」の適用は、原則として、建物名義が親子「共有名義」の場合は、土地全体につき適用できますが、「区分所有」の場合は「親の居住スペース」部分しか適用できません。
では、名義を「区分所有」から「共有名義」に変更すればどうなるでしょうか？
今回は、変更のメリットと、実務上の留意事項をまとめます。
なお、土地は親所有で、親と子は「同一生計」であることを前提とします。
建物は、母と子「区分所有」となっているため、原則として同一生計とみなされません。
したがって、将来お子様が相続する場合、土地に関しては、母の居住スペースのみ小規模宅地等の特例の適用が可能です（＝お子様の居住スペース部分は、特例適用できない）。
では、上記具体例で、「建物」を「区分所有」から母と子の「共有名義」に変更すれば、土地全体について「小規模宅地等の特例」の適用はできるのでしょうか？
建物を「共有名義」に変更した場合は、各人の所有区分がなくなるため（2人で全体を共有しているだけ）、「区分所有」の場合のように「同一生計とみなされない」ことはありません。
したがって、「同一生計」であるという要件を満たす限り、土地全体につき、小規模宅地等の特例の適用が可能です。
建物を共有名義に変更するだけではなく、母とお子様家族が「同一生計」である必要があります。
元々「区分所有」登記されている場合は、生計別の場合が多いかもしれません。
「同一生計」の合理的な説明ができる必要があります。
なお、建物共有名義で生計が別の場合は、「区分所有」の場合と同様、母の居住スペースのみ、小規模宅地等の特例が認められます。
実務上「区分所有」から「共有名義」への変更作業は、手間やハードルが高いです。
例えば、上記具体例では、一般的に、以下の手続が行われます。
等価交換は、税務上、原則として売買とみなされ、「所得税」が課税される場合があります。
したがって、課税関係が生じないよう、「固定資産の交換の特例」適用の有無を検討する必要があります。
区分所有の各々の面積が異なる場合は、さらに複雑です。
また、不動産取得税、登録免許税や司法書士等の手数料などのコストも考慮しなければいけません。
結論的に、「共有名義への変更」は、手間やハードルが結構あるため、実務上は「小規模宅地等の特例」のメリットが大きい場合にのみ、実施する場合が多いのかもしれませんね。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3511.htm
マンションの場合、居住部分の横に、駐車場が併設されている場合も多いですね。
こういった「駐車場併設」の土地の場合、「駐車場」の利用方法によって、相続税の評価額が変わってきます。
今回は、マンション「居住用敷地」と「駐車場敷地」の評価について、まとめます。
土地の評価単位は、原則として地目ごとに行います。
ただし、複数の土地でも、一体として利用される場合は、主たる地目からなるものとして、一体で評価します。
居住用敷地は「宅地」、駐車場は「雑種地」となりますので、原則として別々に評価します。
ただし、土地の利用単位が一体の場合は、一体で評価します。
つまり、マンション併設駐車場の場合は、「駐車場の利用方法」により、土地の評価単位が異なってきます。
駐車場が、入居者専用の駐車場であれば、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は一体で利用しているものとして、土地は1単位（居住用敷地＋駐車場敷地）で評価します。
この場合、メインとなる「居住用敷地」部分は「貸家建付地」評価となりますので、駐車場敷地部分も「貸家建付地」として評価を行います。
入居者専用駐車場ですので、駐車場も居住者が一体利用しているものと判断し、全体の土地を「貸家建付地」として評価します。
500千円 × 400㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 158,000千円
500千円 × 100㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 39,500千円
① ＋ ② = 197,500千円
他の事例としては、「コンビニ店舗」と「来客用駐車場」の場合も、一体利用されているものと判断され、土地は、1単位として評価します。
入居者以外にも貸している駐車場の場合、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は一体利用とは判定せず、それぞれ別々に評価（敷地＝宅地 駐車場雑種地）します。
この場合、居住用敷地は「貸家建付地」、駐車場敷地は「自用地」評価となります。
なお、たとえ、駐車場のうち一部だけを外部に貸している場合でも、駐車場全体を一つの利用単位として、敷地とは別に評価します。
（※）賃貸は、業者を通じた「コインパーキング」ではなく、直接貸しているものとする。
駐車場は、入居者以外にも賃貸していますので、「居住用敷地」と「駐車場敷地」は別々に評価を行い、居住用敷地は「貸家建付地」、駐車場敷地は「自用地」評価となります。
500千円 × 400㎡ ×（ 1 – 0.7 × 0.3 ）= 158,000千円
500千円 × 100㎡ × 1 = 50,000千円
① ＋② = 208,000千円
入居者専用駐車場の方が、駐車場部分の相続税評価額が低くなることがわかります。
