Q105 無道路地評価の方が特定路線価設定より節税？ - 相続のご相談は神戸の税理士、御影みらい相続センター

Q105　無道路地評価の方が特定路線価設定より節税？財産評価

　最終更新日:2023/01/01　閲覧数：13,408 views

DR182

以前お伝えしたとおり、「特定路線価」の設定は、義務ではありません。
今回は、「路線価のない道路のみに接している土地」の評価につき、①特定路線価を設定して評価した場合と②無道路地で評価した場合を比較してみます。

１．　事例

下記の対象地Bの相続税評価を行ってみましょう。

路線価なし道路Cは、不特定多数の者の通行の用に供されている公道、建築基準法上の道路とします（対象地Bの専用道路ではない）。
対象地Bは、路線価が設定されていない道路にのみ接しています。

（普通住宅地区）

200519Q105_1

２．　特定路線価の設定可否

対象地Bは、路線価が設定されていない道路Cにのみに接している。
道路Cは、不特定多数の通行用である。

⇒ 要件を満たすため、特定路線価の設定が可能

３．　特定路線価を申請した場合

特定路線価を申請した場合、一般的には高めの路線価がつくことが多いです。
（「近隣土地」の路線価や「固定資産税評価額の倍率」を用いて算定する場合が多い。）

今回の例では、近隣路線価200千円を参考に、道路Cの特定路線価は、180千円/㎡と設定されたものとします。

（対象地Bの評価額）

　180千円 × 0.95（※）× 600㎡ = 102,600千円
（※）奥行30ｍ奥行価格補正率（普通住宅地区）

４．　無道路地（旗竿地）として評価した場合

（１）　差引計算

①　想定整形地（赤線部分）

200千円（正面路線価）× 0.91（40ｍ奥行価格補正率）× 1,400㎡ = 254,800千円

②　かげ地部分（黒塗部分）

隣接地A・・200千円（正面路線価）× 1.00（20m 奥行価格補正率）× 600㎡ = 120,000千円
路線価なし通路C・・200千円（正面路線価）× 0.91（40m 奥行価格補正率）× 200㎡ = 36,400千円

③　評価対象地Bの評価（青塗部分）不整形地補正前

（254,800千円 – 120,000千円 – 36,400千円）= 98,400千円
98,400千円 ÷ 600㎡ = 164千円/㎡

（ご参考・普通住宅地区）

奥行20mの奥行価格補正率	1.00
奥行40mの奥行価格補正率	0.91

（２）　不整形地補正（不整形地補正率表　注3参照）

上記（１）の差引計算後、不整形地補正等を行います。
不整形地補正は、以下のどちらか小さい方の選択が可能です（0.60が限度）。

①　不整形地補正率 × 間口狭小補正率 (小数点第2位未満切捨)
②　間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 (小数点第2位未満切捨)

①　0.78（不整形地補正率）× 0.94（間口狭小補正率）= 0.7332
②　0.94（間口狭小補正率） × 0.90（奥行長大補正率） = 0.846

小さい方の小数点第2位未満を切捨、
① 0.73（小数点2位未満切捨）
⇒ 164千円 × 0.73 = 119.72千円/㎡

（ご参考・普通住宅地区）

不整形地補正率	0.78（普通住宅地区B（600㎡ + 200㎡）÷ 1,400㎡ = 0.5714）
間口狭小補正率	0.94（4m以上6m未満）
奥行長大補正率	0.90（40m ÷ 5m = 8倍）

（３）　最終的な無道路地（旗竿地）の評価

119.72千円/㎡ × 600㎡ = 71,832千円

５．　結論

対象地Bの相続税評価額は、それぞれ以下となります。

特定路線価を設定した場合	102,600千円
無道路地評価（旗竿地評価）した場合	71,832千円

無道路地（旗竿地）として評価したほうが、評価額は大幅に低くなりました。

６．　注意事項

特定路線価の申請は義務ではありませんので、一般的には「無道路地（旗竿地）」で評価した方が、相続税評価額は低くなる可能性が高いです。
ただし、対象地の場所が、路線価設定道路から大きく離れている場合（奥行が長い）、著しく相続税評価が低くなってしまうケースがあります。
その場合は、税務署から「不合理な評価方法」と判断される場合もありますので、注意しましょう。