例えば、個人の土地上に「同族法人」が建物を建設する場合、「借地権認定課税」の論点が生じます。
通常、「借地権認定課税」は、相続時に論点になることが多いですが、借地権認定課税は、相続以前の「借地権設定時」の「権利金収入」にかかる「法人税課税」の側面も有します。
そこで今回は、権利金設定時の「法人税上」の借地権認定課税・評価方法をご紹介し、関連論点として、「個人」の場合の、借地権設定時の課税関係をお伝えします。
目次
１． 法人税上の借地権認定課税とは？
他人の土地を建物建設目的で賃貸する場合、通常は、当事者間で「権利金」の授受が行われます。
しかし、「権利金」は一般的に高額になるため、例えば、オーナー個人の土地を「同族法人」に賃貸する場合は、「権利金の授受」を行わないケースがあります。
この場合、法人税上は、原則として時価で取引を行う前提があるため（法法22条）、法人は、権利金部分を「無償」でもらったものとして、「受贈益認定」が行われます。これが「借地権認定課税」です。
２． 法人税上の借地権の評価方法
借地権設定時の、法人側の「借地権受贈益額」の計算は、「法人税基本通達」に基づいて行います。
この点、「借地権評価額」の計算は、法人税法と相続税法では若干異なります。
法人は、利益を追求するため「常に時価」で取引を行いますが、相続税の対象となる個人は利益を目的としない主体のため、そもそもの前提が異なるためです（相続税上の借地権の価額は、「相当地代通達」に基づいて評価します）。
３． 借地権認定課税が行われる場合の借地権評価
権利金の授受がある場合は、法人税上、受取側は益金の額に算入し、支払側は、無形固定資産（借地権）として計上します。借地権（無形固定資産）は、土地と同様の扱いとなりますので、償却はできません。
一方、「権利金の授受」がない場合、①相当の地代を収受している②「土地の無償返還の届出書」を提出している場合を除き、借地権認定課税が行われます。
法人税上、、以下の計算式で算定した金額を借地権として計上します。
| 土地の更地価格 | 通常取引価額（時価）の他、相続税評価額や、その評価額の過去3年間の平均額などもOK 権利金を一部授受している場合などは、その額を控除する。 |
|---|---|
| 相当地代の年額 | 土地の更地価額 × 年6% |
| 上限 | 上記計算式で算定された「借地権評価額」が、通常収受すべき権利金の額（土地の更地価額 × 借地権割合など）を超える場合は、その通常収受すべき額が上限。 |
４． 地代の改訂
「相当の地代」を収受している場合は、借地権設定時に「借地権認定課税」の論点は生じません。
相当の地代は、①地代の改訂を行う方法と②地代の改訂を据え置く方法の２棲類があります。
①の場合、借地権の価額は、常にゼロになります。
一方、②の場合、契約当初はゼロ評価の借地権となりますが、地価上昇分だけ借地人に帰属します。当該土地を将来売却した場合、借地権相当額に対応する売却収入は借地権者に帰属します。したがって、仮に地主が譲渡代金の全額を収受した場合は、借地人⇒地主へ借地権相当額の贈与が認定され、借地権者には「借地権売却益」と地主への「寄付金」が認定されます。
５． ご参考～個人の場合の課税関係～
借地権設定時の「権利金収入」に関して、法人ではなく個人の場合は、所得税、贈与税の論点となります。
課税関係をまとめると、以下となります。
（１） 権利金の授受がある場合
権利金の授受がある場合の課税関係は以下となります。
| 貸主側 （所有者側） |
権利金の額が時価の1/2超の場合は譲渡所得、1/2以下の場合は不動産所得となります。 譲渡所得＝譲渡収入－（土地の取得費 × 権利金額 / 権利金の額＋底地価格（※）） （※）年額地代 × 20倍でもOK |
|---|---|
| 借主側 （借地権者側） |
権利金を支払った側は、無形固定資産（借地権）として計上します。土地と同様の扱いとなりますので、償却はできません。 |
（２） 権利金の授受がない場合（相当の地代、無償返還届出なし）
| 貸主側 （所有者側） |
地主が個人の場合は、課税関係は生じません。借地権の設定行為は「資産の譲渡」に該当しないため、みなし譲渡所得課税（時価の2分1未満で譲渡）の適用はありません（所得税基本通達59-5）。 |
|---|---|
| 借主側 （借地権者側） |
地主が個人の場合は、原則として贈与税（みなし贈与）が課税されますが、無償や固定資産税相当の場合は、使用貸借となるため、贈与税はかかりません。 地主が法人の場合は所得税（賞与or一時所得）が課税されます。 |
６． 法人税上の借地権評価額算定
| 土地の自用地評価額（相続税評価額） | 32,000千円 | 借地権割合 | 60% |
|---|---|
| 実際地代の年額 | 900千円 |
●借地権の取引慣行がある地域だが、権利金の授受は行っていない
●法人税上の借地権を算定する際の「土地の更地価格」は、「相続税評価額」で行うものとする。
（１） 相当の地代と実際の地代の比較
32,000千円 × 6% = 1,920千円（相当の地代） ＞ 900千円（実際の地代）
⇒ 借地権認定課税が行われる
（２） 通常収受すべき権利金（上限）
32,000千円 × 60% = 19,200千円
（３） 法人税上の借地権の評価額
32,000千円 × （１ － 900 / 1,920） ＝ 17,000千円
（４） 通常収受すべき権利金と比較
19,200千円 （通常収受すべき権利金）＜ 17,000千円（上記金額）
⇒ 17,000千円
７． 参照URL
（No.5730 権利金の認定課税について）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5730.htm
（No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5732.htm
