Q23【わかりやすく】特定事業用宅地等の特例とは？駐車場業やアパート経営は要件を満たすのか？3年以内の制限とは？

Q23【わかりやすく】特定事業用宅地等の特例とは？駐車場業やアパート経営は要件を満たすのか？3年以内の制限とは？財産評価

　最終更新日:2022/02/25　閲覧数：13,489 views

例えば、自営業者が、事業で使っていた土地については、一定要件を満たす場合、相続税評価額が80％減額できます。
「特定事業用宅地等の特例」と呼ばれます。

ただし、すべての事業が対象ではありません。「不動産貸付事業等」は特例の適用ができません。
今回は、「特定事業用宅地等の特例」の要件や、対象となる事業、転業した場合等の取扱いにつき解説します。

１．　特定事業用宅地等の特例とは？

被相続人や同一生計親族が事業として利用していた宅地等を、被相続人の親族（※）が取得し、一定要件を満たした場合、評価額を80％減額してもらえる制度です。

（※）特定居住用宅地等と異なり、配偶者だけ特別扱いされず、「親族」として同列で扱われる点が特徴です。

（１）事業とは？

被相続人等の事業からは①不動産貸付業②駐車場業③自転車駐輪場業④準事業（事業と呼ぶに至らないもの）は除かれています
つまり、所得税上、不動産所得・雑所得に該当する場合は、今回の「特定事業用宅地等の特例」の適用はできません。
所得税上、「事業所得」に該当する事業を営む場合が、今回の「特例の対象」となるイメージでよいかと思います。

なお、不動産貸付事業等については、「貸付事業用宅地等の特例」の適用が可能です。

（２）同一生計親族が事業用で使用する場合とは？

例えば、被相続人の土地上で、「生計一親族」が事業を経営している場合などです。
「生計別親族」が事業を経営している場合は、適用できません。

２．　一定要件とは？

（１）対象となる宅地

相続開始前3年以内に「新たに事業の用に供された宅地等」は除外されます。
⇒つまり、原則として、3年を超えて継続している事業用の宅地である必要があります。

ただし、上記「3年内に新たに事業の用に供された宅地等」でも、例外的に、以下の宅地は特例の適用が可能です。

一定規模以上の事業（特定事業）の用に供される宅地（措通69の4-20の3）	被相続人保有の事業用減価償却資産 / 新たな事業用宅地等≧15%
被相続人が相続開始前３年以内に相続(or遺贈）により事業用宅地等を取得した場合（措令40の２⑨）	祖父が30年以上経営していた工場土地を父が相続＆事業引継ぎ⇒父が3年を経たずに死亡したケースなど

また、建物や構築物等の敷地である必要がありますので、更地は特例の対象外となります。

（２）保有継続要件

相続税の申告期限まで、当該土地を保有している必要があります。

（３）事業承継・事業継続要件

相続税申告期限に、土地の相続人が、「事業」を引き継ぎ、営んでいる必要があります。したがって・・

●「被相続人」が事業を行っていた場合は、「土地の相続人」が申告期限までに事業を引き継ぐことになります
（取得者＝事業承継者）。
● 一方、「同一生計親族」が事業を行っていた場合は、「土地の相続人」は「当該同一生計親族自身」である必要があります（取得者＝事業継続者）。

事業経営者	土地等相続人	要件
被相続人	親族（※）	申告期限までに事業を引き継ぎ、かつ事業を営んでいる（事業承継要件）
同一生計親族	同一生計親族	申告期限まで、引き続き事業を営んでいる（事業継続要件）

（※）被相続人が経営していた宅地を取得する親族については、「同一生計親族」の要件はありませんので、親族であればOkです。

なお、事業の承継者と宅地の取得者が異なる場合は、要件を満たさないため、特例の適用はできません。
（例）事業を営んでいた父が死亡　⇒兄が事業を承継し、弟が事業用宅地等を相続する場合　⇒要件満たしません。

３．　事業用宅地等を転業・廃業した場合

事業用宅地等の特例は、「相続税申告期限」まで、「事業の継続性」が必要とされています。
「相続税申告期限」までに相続人がその事業を転業・廃業した場合、以下の取扱いとなります（租措法通達69-4-16）。

（１）被相続人が事業を営んでいた場合

この場合、事業の一部を転業した場合、転業した部分も含めて、事業の継続性は認めるものとされています
（不動産貸付業等への転業は×です）。
また、事業の一部を廃止したときには、廃止事業以外の宅地等の部分は、特例の適用が認められます。
逆にいうと、一部ではなく、全部転業した場合や、全部廃業した場合は、特例は認められないと考えられます。