神戸で相続のご相談なら濱田会計事務所 各線三宮駅より徒歩5分
0120-932-116
平日9:00〜18:00 ※土日でも電話対応可能です。

お問い合わせ




Q27 特定居住用宅地等の特例の適用~二世帯住宅~

DR092

 

最近は、親と子で二世帯住宅にしているところもよくありますね。
この「二世帯住宅」にも「特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例」は適用できるのでしょうか?
 

結論は・・「建物の所有権」の登記状況によって、適用できる範囲が異なってきます。
以下、パターン分けして解説します。

 

1. 建物を「被相続人」の名義で登記している場合

建物の所有権登記がすべて「被相続人名義」の場合は、「小居住用宅地等の特例」の適用が可能です。
 
Q27-1

 

以前は・・「建物構造」につき、「一定の要件」が要求されていました。
建物内部で行き来ができる場合のみ、「同居している」ものとして、建物敷地全体が小規模宅地等の特例対象となっていました。
しかし、平成25年改正により、建物の構造要件が撤廃されました。
現在は、建物内部で行き来できない場合も、「同居」しているものとして、敷地の全体が小規模宅地等の特例を受ける事が出来るようになっています。

 

2. 建物を「区分所有登記」している場合

建物の所有権登記が、「被相続人名義」ではなく、二世帯それぞれで「区分所有登記」(※)をしている場合はどうでしょうか?

この場合、各世帯は、別々の住宅に住んでいるとみなされ、小規模宅地等の特例対象となる敷地は、「被相続人の居住スペース」のみの適用となります。(同一生計の要件をみたさない)

1階部分は親名義登記、2階部分は子供名義登記ケースなどですね。
(建物の内部構造は関係ありません。内部で行き来できる場合であっても、区分所有である以上、小規模宅地等の特例対象は限定されます。)
 
Q27-2
 

(※)区分所有登記って?
「区分所有登記」とは、登記方法の一種で、二世帯住宅を二戸の建物として登記する方法です。
区分所有登記を行うと、不動産取得税や固定資産税を軽減できるメリットや、融資が受けやすくなるメリットがあるため、二世帯住宅を建てる際にハウスメーカーが勧める場合もあります。
 
ただ、実態として、普段は二世帯関係なく1階で全員で食事したり、電気代や医療費などを二世帯それぞれ分担して払っているような場合は、同一生計と説明できる場合もあるかもしれません。
その場合は、自宅敷地につき、小規模宅地の特例が100%適用可能ということになります。
 
要は、同一生計なのか、生計別なのか?をきちっと説明できればよいということですね。

 

3. 建物が「共有登記」の場合

区分所有登記ではなく、共有名義のケースもあります。この場合はどうでしょうか?
共有登記の場合は、誰がどの部分を所有しているか?の明確な区分はなく、すべての部分を2人で共有していることになります。
したがって、小規模宅地等の特例に当たっての制約はなく、敷地全体が小規模宅地等の特例対象となります。

 

Q27-3

 

(共有登記って?)
所有権全体のうち、各人の持ち分がそれぞれ1/2などとする登記方法です。

 

4. まとめ

区分登記かどうかは、登記簿を見ればわかります。
「小規模宅地等の特例」の恩典を受けるには、親子共有名義で「登記」するか、合併登記(別々の建物として登記しているものを1戸の建物にまとめる)ことが必要です。
 
ただし、区分登記から共有登記、もしくは合併登記に変更する場合には、「贈与税」が課されるケースもありますので、ご留意ください。

 

5. 参照URL

(相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例))

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm