小規模宅地等の特例では、土地等の所有者が「被相続人」である必要があります。
では、その土地等の上にある建物も「被相続人」名義でないと適用できないのでしょうか？
 
結論を先に述べると・・建物所有者は「被相続人」と異なる場合でも、要件を満たす場合は、適用できる場合があります。
今回は、「建物所有者」と特例の適用関係について解説します。
 

１．　被相続人の生計一親族名義の建物の場合

被相続人の土地上に、被相続人の生計一親族名義の建物が建てられた場合は、小規模宅地等の特例の適用が可能です。
ただし、土地と建物所有者との間の契約が、「使用貸借」or「賃貸借」によって、適用できる特例が異なる点に注意です。
親族間の場合、現実的には、「無償の使用貸借」が多いと思います。

２．　被相続人の生計別親族名義の建物の場合

被相続人の土地上に、被相続人の生計別親族名義の建物が建てられた場合、建物所有者との契約が「賃貸借」の場合のみ、小規模宅地等の特例の適用が可能です。
無償の場合は、「生計別親族の居住用」とみなされてしまうため、小規模宅地等の特例が適用できない点、注意しましょう。

 
（※）ご参考
土地を「生計別親族」に無償で貸していても、生計別親族から「建物」を無償で被相続人や同一生計親族に貸している場合は？
　⇒結果的に、「被相続人」または「同一生計親族」の居住用または事業用となるため、80％減額が可能です。
 

３．　第三者が所有する建物の場合

基本は上記２と同様です。
通常は、第三者との間で無償で土地建物を貸すことはありえないと思いますので、賃貸借のケースがほとんどだと思います。
被相続人の「事業用」として「貸付事業用宅地等の特例」の適用が可能です。