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Q37 借地権ゼロの土地評価は、80%?

公開日:2017/07/25 最終更新日:2020/02/06

DR102

 

土地を有償で賃借する場合でも・・
権利金の授受を行う場合や、相当の地代を支払う場合土地の無償返還に関する届出書を提出すれば・・?
「借地権認定課税」を回避することができます。

 

「借地権認定課税」が行われないということは?
土地所有者から見ると「借地権評価はゼロ」ですので・・
土地の評価は使用貸借の場合と同様、「100%自用地評価」になるはずです。

 

しかし、税法上、土地の賃貸借で「借地権評価がゼロ」の場合でも、100%自用地評価ではなく80%で評価することになっています。

 

1. 借地権ゼロの場合も80%評価

税法上は、「土地の無償返還に関する届出」の提出などにより、「借地権評価額」がゼロとなる場合でも、土地の評価は、自用地100%評価ではなく「80%評価」となります。
 
この考え方は、土地を貸している場合には、たとえ借地権がゼロの場合でも、「一定の利用制限」があることや、「借地借家法の制約」などを考慮したものだと思われます。
 
土地所有者からすれば、「借地権評価額ゼロ」の場合でも、土地の評価が20%低くできるので「お得感」がありますよね。

 

2. 同族法人株式を保有する場合の注意

ただし、土地を貸す先が、自らが株主である同族法人の場合は、注意が必要です。
 
この場合、自らが保有する「同族会社の株式評価」に際して、土地評価の際に差し引かれた20%部分を、「法人の純資産価額に加算」することになっています。
つまり、「土地」評価では20%減額評価ができる一方、自らが保有する「同族法人の株式」の評価上は、20%「純資産価額」に上乗せされてしまい、相殺されてチャラの可能性があるということです。

 

なお、この「株式評価額の加算」規定は、あくまで「土地所有者」だけが対象となりますので、「土地所有者以外」が保有する株式は、加算の対象となりません。

 

(イメージ図)

37-1

 

3. 例題

  • 夫婦別々の土地を所有。当該土地を、夫が株主である同族会社に賃貸借(妻は非株主)
  • 土地の無償返還の届出書を提出済

 

夫の土地部分の評価 夫所有の土地は80%評価となります。
ただし、夫の持つ同族会社株式の評価上は「法人の純資産価額」に20%加算されます。
妻の土地部分の評価 妻所有の土地の評価は80%評価となります。
妻は同族会社の株主ではありませんので、妻所有の土地に関する部分は、20%の加算はありません。

 

4. 参照URL

(相当の地代を収受している場合等の貸宅地の評価)
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm
 
(株式評価の純資産価額算入)
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hyoka/681028/01.htm