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Q5 住宅取得資金の贈与税非課税制度って?

DR024

親から子供に、「住宅取得資金」を一括贈与する場合は、原則として贈与税がかかります。
ただし、直系尊属からの贈与については、要件を満たせば最大1,500万円まで非課税となる制度があります(措置法第70条の2)
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」といいます。

 

また、この制度は、たとえ相続開始前3年以内のものであっても「相続開始前3年以内の生前贈与加算」の対象になりません。

つまり、例えば、「相続直前に贈与して相続財産を減らす」ことも可能です。

教育資金贈与非課税制度と同様に、ここは大きなメリットですね。

住宅取得資金
 

1.制度概要

期間限定で、非課税の上限が定められています。概要は以下の通りです。

 

(1)非課税限度額

消費税の税率が8%の場合の非課税限度額は以下となります。

 

住宅等の契約時期 通常の非課税限度額 省エネ住宅の場合の非課税限度額
H27/12/31まで 1,000万 1,500万
H32/3/31まで 700万 1,200万
H33/3/31まで 500万 1,000万
H33/12/31まで 300万 800万

 

消費税の税率が10%になった場合は、上記とは別の金額が定められています。

 

(2)要件等

細かい要件がありますので、詳しくは、国税庁HPをご参照ください。

概要を記載しておきます。

 

期間 ~平成33日12月31日まで
対象
  • 家新築・増改築・マンション購入・土地購入など
    • ①登記簿面積(or専有部分の床面積)50㎡~240㎡かつ居住用面積が半分以上
    • ②増改築等の場合は、費用が100万円以上に限定。
要件
  • 直系尊属からの贈与
  • 受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
    直系尊属なので、おじ・おば×(養父母は〇)。
    受贈者の配偶者(子や孫等の配偶者)の直系尊属も×
  • 受贈者の年間所得金額が2,000万円以下
  • 翌年3月15日までに、住宅を取得・居住すること(または居住が確実である)
  • 贈与時に受贈者が日本国内に住所を有している
    (一定の例外あり)
  • 平成26年分までに「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない。
  • 自己の配偶者、親族などの(特別の関係がある人)から取得をしたものではないこと

 

2.手続は?

確定申告が必要となります

(添付書類)

  • 住民票の写し
  • 戸籍の謄本
  • 住宅の契約書の写し及び登記事項証明書

 

3.注意事項

(1)贈与はあくまで「お金」(土地など不動産自体の贈与は×)

住宅取得等「資金」の贈与税の非課税制度なので、不動産本体の贈与は×です。

また、先に立替や借入資金で住宅購入の資金を支払い、その後に「贈与資金」で清算や借入金の返済にあてるのも×です。

 

(2)住宅ローン控除との関係は?

住宅ローン控除の対象となる金額が、減少する場合があります。

 

住宅ローン控除の金額=住宅購入金額-贈与を受けた金額
 
①減少しないケース
(例)住宅取得資金贈与1500万円、ローン2,500万、4,000万の住宅を購入
  ⇒4,000万-1,500万=2,500万(ローン残高は2,500万)となります。

 
②減少するケース
(例)住宅取得資金贈与1500万円、ローン3,000万、4,000万の住宅を購入
  ⇒4,000万-1,500万=2,500万(ローン残高は3,000万)となります。

 

なお、暦年贈与の非課税110万との併用は可能です。
暦年贈与も利用して、住宅資金贈与非課税資金額を調整すれば、住宅リーン控除の額を減らさず有効に使える場合があります!
例えば、上記②のケースでは、住宅資金贈与非課税資金は1,000万円にすれば、住宅ローン控除は全額3,000万円つかえます(4,000万―1,000万)。
そして、年間110万の暦年贈与非課税枠を5年間利用すればよいんですね。

 

(3)引渡時期に注意

贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を新築・居住することが要件になります。
売買契約を締結しただけでは「取得」には当たりません。
住宅の新築はスケジュール通りに進まないこともありますので、引き渡し時期には余裕をもって贈与時期を決定しましょう
(年後半の贈与はリスクがあるということ)。

 

8.メリット・デメリットまとめ

暦年贈与(110万/年)との併用も可能です。ただし、住宅取得等資金贈与の非課税制度は「3年内生前贈与加算」から除外できますので、まずは、住宅取得等資金贈与の非課税制度を優先し、そのうえで暦年贈与を利用するのがよいかと思います。

 

メリット デメリット
  • 最大1,500万円までが非課税
  • 相続開始前3年以内の生前贈与加算」の適用がない
  • 暦年贈与との併用可能
  • 贈与者の資金繰り
    贈与者自身の老後の資金繰りへの影響
  • 住宅ローン控除の額が減少する場合あり

 

4.参照URL

(住宅資金非課税制度のあらまし)
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/jutaku27-310630.pdf

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/jutaku27-310630.pdf
(直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
 
(措置法第70条の2関係)

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/091127/70_2.htm