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Q65 貸家建付借地権?貸家建付地って?

公開日:2018/04/14 最終更新日:2018/04/16

DR139

 

 

1. 貸家建付借地権

(1) どんなもの?

「貸家建付借地権」とは・・
例えば、甲が、地主Aから土地を借りて、甲自身が建物をたて(甲に借地権発生)、甲が、当該建物を第三者Xに貸し付けている場合の「甲が保有する借地権」のことです。

 

  • 土地の所有権は、地主Aになりますが、甲がAの土地上に建物を建てるためには、何らかの「土地を利用する権利」が必要となります。
    この甲が保有する「土地を利用する権利」は、一般的に「借地権」と呼ばれています。
  •  

  • また、賃借人Xが実際に建物を利用するためには、「土地・建物を使用する権利」が必要となります。
    「建物を利用する権利」は、一般的に「借家権」と呼ばれています。

 

65-1

 

(土地・建物の権利関係をまとめると以下となります)

土地 建物
土地所有者A 土地の所有権
建物所有者甲 土地を利用する権利(借地権) 建物の所有権
建物賃借人X 土地を利用する権利
(借地権の一部)
建物を利用する権利
(借家権)

 

  • 地主Aは、土地の所有権を保有します。
  •  

  • 建物所有者甲は、土地の所有権は保有していませんが、「土地を利用する権利」を保有しています(通常の借地権)。
  •  

  • 甲は、建物を第三者Xに貸し付けていることから、甲の「土地を利用する権利」(=借地権)は、Xがいる分、制約されていることになります。
    したがって、甲が保有する借地権は、借家人Xがいる分、通常の借地権よりも評価が下がります。

 


 

(2) 貸家建付借地権等の評価

 
借地権等の価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)

 

  • 借家権割合は、全国一律「30%」となっています。
  •  

  • 賃貸割合とは、賃貸している部分の割合のことです。

 

 

2. 貸家建付地

(1) どんなもの?

貸家建付地とは・・
例えば、A所有の土地にA自身が建物を建て、当該建物を第三者Xに貸し付けている場合の「土地」の状態のことです。

 

  • Aは土地の所有権のほか、土地を利用する権利(借地権)も保有しています。
  •  

  • 賃借人Xが、実際に建物を利用するためには、「土地・建物を使用する権利」が必要となります。
  •  

  • 「貸家建付借地権」と異なるのは、建物を建てるのが、地主なのか?他人なのか? という点です。

 

65-2

 

(土地・建物の権利関係をまとめると以下となります)

土地 建物
土地所有者A 土地の所有権
建物所有者A 土地を利用する権利
(=借地権)
建物の所有権
建物賃借人X 土地を利用する権利
(借地権の一部)
建物を利用する権利
(借家権)

 

  • 地主Aは、土地の所有権を保有します。
  •  

  • 貸家建付地の場合、土地と建物の所有者は同一人物です。
    Aは、土地の所有権かつ建物所有者として「土地を利用する権利」(=借地権)も同時に保有しています
    (通常の借地権)。
     
  • Aは、建物を第三者Xに貸し付けていることから、Aはたとえ土地建物の所有者であっても、その土地の処分や利用が制限されます。したがって、Aが所有する土地の評価は、通常の所有権よりも評価が下がります。

 


 

(2) 貸家建付地の評価

 
土地等の価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)