１．　貸家建付借地権

（１）　どんなもの？

「貸家建付借地権」とは・・
例えば、甲が、地主Aから土地を借りて、甲自身が建物をたて（甲に借地権発生）、甲が、当該建物を第三者Xに貸し付けている場合の「甲が保有する借地権」のことです。

 

• 土地の所有権は、地主Aになりますが、甲がAの土地上に建物を建てるためには、何らかの「土地を利用する権利」が必要となります。
  この甲が保有する「土地を利用する権利」は、一般的に「借地権」と呼ばれています。

 

• また、賃借人Xが実際に建物を利用するためには、「土地・建物を使用する権利」が必要となります。
  「建物を利用する権利」は、一般的に「借家権」と呼ばれています。

 

 

（土地・建物の権利関係をまとめると以下となります）

	土地	建物
土地所有者A	土地の所有権	―
建物所有者甲	土地を利用する権利（借地権）	建物の所有権
建物賃借人X	土地を利用する権利 （借地権の一部）	建物を利用する権利 （借家権）

 

• 地主Aは、土地の所有権を保有します。

 

• 建物所有者甲は、土地の所有権は保有していませんが、「土地を利用する権利」を保有しています（通常の借地権）。

 

• 甲は、建物を第三者Xに貸し付けていることから、甲の「土地を利用する権利」（＝借地権）は、Xがいる分、制約されていることになります。
  したがって、甲が保有する借地権は、借家人Xがいる分、通常の借地権よりも評価が下がります。

 

 

（２）　貸家建付借地権等の評価

 
借地権等の価額 × （1 － 借家権割合 × 賃貸割合）

 

• 借家権割合は、全国一律「30％」となっています。

 

• 賃貸割合とは、賃貸している部分の割合のことです。

 

 

２．　貸家建付地

（１）　どんなもの？

貸家建付地とは・・
例えば、A所有の土地にA自身が建物を建て、当該建物を第三者Xに貸し付けている場合の「土地」の状態のことです。

 

• Aは土地の所有権のほか、土地を利用する権利（借地権）も保有しています。

 

• 賃借人Xが、実際に建物を利用するためには、「土地・建物を使用する権利」が必要となります。

 

• 「貸家建付借地権」と異なるのは、建物を建てるのが、地主なのか？他人なのか？ という点です。

 

 

（土地・建物の権利関係をまとめると以下となります）

	土地	建物
土地所有者A	土地の所有権	―
建物所有者A	土地を利用する権利 （=借地権）	建物の所有権
建物賃借人X	土地を利用する権利 （借地権の一部）	建物を利用する権利 （借家権）

 

• 地主Aは、土地の所有権を保有します。

 

• 貸家建付地の場合、土地と建物の所有者は同一人物です。
  Aは、土地の所有権かつ建物所有者として「土地を利用する権利」（＝借地権）も同時に保有しています
  （通常の借地権）。
   
• Aは、建物を第三者Xに貸し付けていることから、Aはたとえ土地建物の所有者であっても、その土地の処分や利用が制限されます。したがって、Aが所有する土地の評価は、通常の所有権よりも評価が下がります。

 

 

（２）　貸家建付地の評価

 
土地等の価額 × （1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）