例えば、親子間で、親が子供のマイホームのリフォーム代を出してあげる、あるいは、逆のケースも結構あると思います。
これ・・親子だからって、あまり気にせずやっていませんか？
税務上は・・「贈与」と取り扱われますので、注意しましょう。
目次
１． リフォーム部分の所有権
リフォーム部分は、「付合」（＝建物と切り離せないモノ）により、所有権は「建物所有者」に帰属します（民法242）。
したがって、当該リフォーム代を負担した人が、建物所有者以外の場合、リフォーム部分については、「資金を負担した人から建物所有者への贈与」と取り扱われます。
たとえ親子間でも、「贈与税」の話が、セットでついてくるということですね。
２． 親が、「子供のマイホーム」のリフォーム代を負担した場合
親が、子供のマイホームの「リフォーム代」を負担した場合はどうでしょうか？
親から子供に贈与する場合でも、例えば教育費や生活費については「贈与税」はかかりませんが、「リフォーム代」は、原則通り、贈与税の対象になります。
ただし、リフォーム代でも、「住宅取得等資金贈与の特例」要件を満たした場合は、例外的に贈与税がかからないようになっています。
３． 子が、「親のマイホーム」のリフォーム代を負担した場合
例えば、2世帯住宅を建築するケースなどでは、子供が親所有の建物のリフォーム代を負担するケースもあるでしょう。
この場合はどうでしょうか？
この場合は、「住宅取得等資金贈与の特例」の対象にはなりませんので、原則通り、贈与税が課税されます。
また、この場合、子供がリフォーム代につきローンを組んだ場合でも、リフォーム対象の建物は、子供所有ではありませんので、「住宅ローン控除」の適用もありません。
４． 贈与税を発生させないためには？
上記の通り、子供が親名義の建物リフォーム代を負担した場合は、普通に贈与税が発生します。
この場合、贈与税を発生させないためには、どうすればよいでしょうか？
（１） 現金で精算
リフォーム代相当額を、親から子供に現金等で支払えば、贈与税は発生しません。
現金で精算すれば、「経済的利益の移転はありません」ので、贈与税自体の論点は出てきません。
ただし、この場合も、お子様が当該リフォーム部分につき、住宅ローン控除を受けることは、相変わらずできません。
（２） 建物持分の移転
現金ではなく、「建物持分」を親から子供に移転させれば、親から子供に「現金を支払うのと同様の効果」があります。
具体的には、子供が支払ったリフォーム資金に相当する「建物持分」を親から子供へ移転させて「登記」します（共有名義）。
そうすると、お子様は、自分の建物にリフォームしたことと同じになりますので、「住宅ローン控除」を受けることも可能となります。
５． 持分移転登記の具体例
（１） リフォーム後の建物の価値
- 100万円 ＋ 900万円 ＝ 1,000万円
親のマイホームの価値は当初100万円⇒リフォーム後、1,000万円に増加
⇒増加後の親の持ち分価値が100万円になるように、持ち分を移転してあげればよいです。
（1,000万円⇒100万円、差引900万円の持ち分移転）
（２） 900万円の持ち分移転
上記例では、リフォーム後の建物価値1,000万円のうち、親の元々の持分価値100万円を超えた 900万円を、親⇒お子さんに「持分移転登記」し、共有名義にすれば、現金を支払ったことと同様になりますので、贈与税はかかりません。
ちなみに、この例では、元々の親のマイホームの建物価値は100万円ですので、リフォーム後1,000万円すべての建物につきお子様に移転登記しても、贈与税の非課税枠（年間110万円）の範囲内ですので、贈与税はかかりません。
（３） 譲渡所得税は？
持ち分移転部分の900万円は、親から子供に対しての債務（本来親が負担すべきリフォーム代を子供が支払ったために生じた、子供に対する債務）につき、不動産持ち分移転により「現物で弁済」したということになります。
つまり親の立場から考えると、債務を息子に弁済しただけですので、譲渡所得税も発生しません。
６． YouTube
YouTubeで分かる「親子「リフォーム」で贈与税がかかる危険」
