Q77【具体例付】側方路線に宅地の一部分のみが接している角地（整形地・不整形地）の「側方路線影響加算率」の調整

Q77【具体例付】側方路線に宅地の一部分のみが接している角地（整形地・不整形地）の「側方路線影響加算率」の調整　　財産評価

　最終更新日:2022/07/30　閲覧数：13,759 views

角地・準角地については、標準的な土地と比べて、土地の利便性が高くなるため、相続税上は、その分評価額が高くなります。
しかし、角地といっても、「不整形地」の場合など、「側方路線」に、宅地の一部分のみが接している角地もあります。
こういった「特殊な角地」の場合は、どのように評価するのでしょうか？

今回は、「側方路線に宅地の一部分のみが接している角地」や「不整形地の角地」の評価方法につき解説します。

１．　角地の評価方法

相続税上の「角地の評価方法」は、以下の式のように側方路線の影響部分を加算します。詳しくは、Q74をご参照ください。

①　正面路線価 × 奥行価格補正率
②　側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率（円未満切捨）
③　角地等の評価＝（① ＋ ②） × 地積（㎡）

ただし、「側方路線」に、宅地の一部分のみが接している角地の場合は、「側方路線影響加算率」を調整します。以下具体例で解説します。

２．　整形地の一部分のみが接している角地の場合

●　下記の角地（普通住宅地区）は、宅地の一部分のみが、「一方の路線」に接しています。
●　普通住宅地区の「奥行価格補正率」は、奥行20ｍの場合1.00、奥行36ｍの場合0.92です。
●　普通住宅地区の、角地の「側方路線影響加算率」は0.03です。
●　角地の相続税評価額は？

Q77-1

（１）角地or準角地の判定

今回の事例は、一部道路に接していない部分がありますが、2系統の通行方向がある道路に面した土地となりますので、準角地ではなく、「角地」になります。

（２）正面路線価の判定

正面路線の判定は、それぞれの路線価に対応する「奥行価格補正率」を乗じた金額を比較し、金額が高い方となります。
●250,000 × 1.00 （奥行20mの奥行価格補正率）＝ 250,000円

●260,000 × 0.92 （奥行36mの奥行価格補正率）＝ 239,200円

250,000円 > 239,200円のため、金額の高い、250,000円の路線が「正面路線」となります。

（３）正面路線価 × 奥行価格補正率

250,000円 × 1.00（奥行20mの奥行価格補正率）＝ 250,000円

（４）側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

今回の事例は、宅地の一部分のみが、側方路線（路線価260千円側）に接しています。
こういった場合、側方路線の影響を受けているのは、路線に面している8mの部分のみで、残り12m部分は側方路線の影響を受けていないと考え、側方路線影響加算率を調整します。

260,000円 × 0.92（奥行36mの奥行価格補正率）× 0.03（側方路線影響加算率）× 8m / (8ｍ+12ｍ)（※） =　2,870円（小数点以下切り捨て）

（５）（（３）＋（４））×地積（㎡）

（250,000円＋ 2,870円）× 720㎡＝ 182,066,400円

３．　不整形地の一部分のみが接している角地の場合

●　下記の不整形地の角地（普通住宅地区）は、宅地の一部分のみが「一方の路線」に接しています。
●　普通住宅地区の「奥行価格補正率」は、奥行49.3ｍの場合0.89、奥行43.2ｍの場合0.91です。
●　普通住宅地区の、角地の「側方路線影響加算率」は0.03です。
●　計算上の奥行距離は、小数点第二位以下切り上げ（納税者有利）とします。
●　角地の相続税評価額は？

（１）角地or準角地の判定

今回の事例は、一部道路に接していない部分がありますが、2系統の道路に面した土地となりますので、準角地ではなく、「角地」になります。

（２）計算上の奥行の算定

正面路線価の判定は、それぞれの路線から見た奥行距離に対応する「奥行価格補正率」を乗じた金額を比較し、金額が高い方となります。

①路線価100,000円の方から見た場合

①計算上の奥行距離	1,725㎡（不整形地の面積）÷35ｍ（間口距離）＝ 49.3ｍ（切上）
想定整形地の奥行距離	50m
結論	①＜②のため、短い方 ①計算上の奥行距離49.3ｍを選択

②路線価60,000円の方から見た場合

①計算上の奥行距離	1,725㎡（不整形地の面積）÷40ｍ（間口距離）＝ 43.2ｍ（切上）
想定整形地の奥行距離	50m
結論	①＜②のため、短い方 ①計算上の奥行距離43.2ｍ選択

（３）正面路線価の判定

●　100,000円 × 0.89 （奥行49.3mの奥行価格補正率）＝ 89,000円
●　 60,000円 × 0.91 （奥行43.2mの奥行価格補正率）＝ 54,600円

89,000円　＞54,600円のため、金額の高い、100千円の路線が「正面路線」となります。

（４）正面路線価 × 奥行価格補正率

100,000円 × 0.89 （奥行49.3mの奥行価格補正率）＝ 89,000円

（５）側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

今回の事例は、宅地の一部分のみが、側方路線（路線価60千円側）に接しています。
こういった場合は、側方路線の影響を受けているのは40mの部分で、想定整形地との差額10mの部分は側方路線の影響を受けていないと考え、側方路線影響加算率を調整します。

60,000円 × 0.91（奥行43.2mの奥行価格補正率）× 0.03（普通住宅地区・角地の側方路線影響加算率）× 40m / (10ｍ+40ｍ)（※） =　1,310円（小数点以下切り捨て）

（５）（（４）＋（５））×地積（㎡）

（89,000円＋1,310円）× 1,725㎡＝ 155,784,750円

（６）不整形地補正

①想定整形地	50m × 50m = 2,500㎡
②不整形地面積	1,725㎡
③かげ地割合（（①－②）/①）	（2.500㎡ – 1,725㎡） ÷ 2,500㎡ = 31％
不整形地補正率	普通住宅地区　地積区分C・かげ地割合30％以上　⇒ 0.96