【等価交換】土地と建物の等価交換特例で相続税・所得税が下がる？/不動産取得税・登録免許税は？（立体買換えの特例）相続のご相談は神戸の税理士、御影みらい相続センター

Q79【等価交換】土地と建物の等価交換特例で相続税・所得税が下がる？/不動産取得税・登録免許税は？（立体買換えの特例）生前対策

　最終更新日:2022/12/17　閲覧数：13,264 views

土地を有効活用する観点で、更地の土地上に「建物」を建設するケースもあると思います。
相続税上は、更地の上に建物を建築し、他人に賃貸すれば、他人（賃借人）に認められる権利の部分だけ、土地の相続税評価額を下げることが可能です（貸家建付地）。

しかし、建物を建築するには資金が必要ですので、借入してまで建物を建築するのは・・リスクが伴います。この点、借入リスクを回避しつつ、建物を建築する方法として、「土地」と「建物」を等価交換する方法があります。

一般的に、「等価交換」の手法は、土地を有効活用する手段として利用されますが、土地と建物を等価交換することで、所得税が課税されることなく、結果的に相続税評価額を下げることができる場合があります。

今回は、三大都市圏（首都圏・近畿圏・中京圏）で認められる「立体買換えの特例」をご紹介し、相続税へのインパクトにつき解説します。

１．　等価交換方式とは？

（１）　等価交換方式とは？

土地所有者と、マンション等の開発業者が、共同で賃貸マンション等を建設する場合、「等価交換方式」というしくみを利用するケースがあります。
この方式では、地主が「土地を提供」する代わりに、マンション開発業者は「建築費用を負担」します。
そして、建物完成後、「土地」と「建物建築費用」が「等価」になるように、土地と建物を交換するしくみです。

例えば、地主の方が、マンションを建築したいものの・・資金がないケースなどで利用されます。
地主側は、土地を提供するだけで、資金負担なくマンションの建設が可能なため、有効な手段となります。

（２）　具体例

●土地所有者Ａ。土地（時価8億円）保有
●建築業者Ｂ建設。マンション建設費用（２億円）
●等価交換方式により、Ａが土地を提供し、Ｂ建設が建物を建設
●建設マンションは、第三者に賃貸を予定している

①等価交換後の土地と建物の所有権割合
等価交換後も、原則として、等価交換前の持分割合と同じ割合にする必要があります。
したがって・・
土地建物総額＝ 8億円（土地の時価）＋　2億円（マンション建設費用）＝　10億円。

等価交換後の「土地建物総額」に占める、Ａ（土地負担者）と、Ｂ建設（建物負担者）の所有権割合は、８対２になる形で交換を行います。

②等価交換による各人の金額
等価交換後の土地、建物それぞれの所有金額をまとめると、以下の通りです。

	個人Ａ（地主）	Ｂ建設	合計
土地	640百万円（８）	160百万円（２）	800百万円（１０）
建物	160百万円（８）	40百万円（２）	200百万円（１０）

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２．　等価交換の所得税上の原則的な取り扱い

等価交換は、同価値の「モノ同士」を交換するだけで、お金も動いていないため・・「所得税」は発生しないと思われる方もいるかもしれません。

しかし、税務上、「等価交換」は、原則として「売買」として取り扱われます。
例えば、上記のAさんが、B建設に譲渡する土地（時価160百万円）の取得価額が10百万円の場合は、差額150百万円（160百万円－10百万円）に対して、原則として、「所得税」が課税されます。

３．　立体買換えの特例

同じ種類の固定資産同士を交換した場合は、「固定資産の交換の特例」（所法58）という制度がありますが、今回のように、土地と建物を交換する場合には、当該特例は利用できません。

この点、種類の異なる固定資産を等価交換する場合は、「立体買換えの特例」という制度があります（中高層耐火共同住宅建設のための買換え特例（措法37条の5①二））。
当該制度を利用すると、課税が100％繰延され、等価交換時には税金はかかりません。

（１）　主な要件

譲渡資産	●三大都市圏（※）の既成市街地等内にある土地建物等（所有期間や譲渡前用途の制限はなし） ●棚卸資産でない（販売用不動産×）
買替資産	●地上3階以上の耐火（or準耐火）構造共同住宅及びその敷地 ●半分以上が居住用で、原則として取得の日から１年以内に居住用か事業用（※2）に使用すること ●原則として買替資産の取得時期は、譲渡年の12月31日まで（申請により延長可能）

（※1）首都圏（東京）・近畿圏（大阪）・中京圏（名古屋）
（※2）貸付事業用宅地等の特例と同様、同一生計親族の事業用、事業規模は1室からでも認められます。

（２）　注意事項

以下の点に注意が必要です。

課税の免除ではない	この特例は、あくまで「課税の繰延」で、「課税の免除」ではありません。したがって、将来売却するときなどには、税金が発生する可能性があります。
買替資産の取得価額	等価交換により取得する建物の「取得価額」は、交換によって譲渡した「土地の取得価格」となります。つまり、時価160百万円の土地を売却したにもかかわらず、取得した「建物」の取得価額は、譲渡した「土地の簿価」となりますので、譲渡土地の取得価額が低い場合は、減価償却金額が少なくなる可能性があります。
不動産取得税は課税	等価交換は金銭の授受はありませんが、不動産取得税・登録免許税は課税されます。
他の特例適用不可	他の譲渡所得の買換え特例や、特別控除の適用を受けることはできません。

なお、上記の「立体買換えの特例」の他、特定民間再開発事業の買換えの特例、特定事業用資産の買換えの特例があります。ただし、今回の「立体買換えの特例」は、土地の有効活用という点で、通常の「買換え特例」よりも要件が緩く、繰延金額も100%という点で優遇されています。

４．　土地建物の等価交換と相続税評価額の関係

建築後の建物を第三者に賃貸する目的で、「立体買換えの特例」を適用した場合は、結果的に、土地や建物の「相続税評価額」が下がります。等価交換を実施して、第三者に賃貸した場合、土地は「貸家建付地」としての評価、建物は、借家権割合を差し引いた評価をすることが可能になり、相続税評価額が下がります。

先ほどの例をもとに、「等価交換後の建物」を、第三者に賃貸した場合の相続税評価額をまとめます。
（ここでは簡便的に、時価＝相続税評価額としますが、厳密には、相続税評価額は時価よりも低くなるため、実際の評価額はもう少し低くなります）。借地権割合を60％、借家権割合は30％とします。

（地主Ａ）

	等価交換前	等価交換後	借地・借家権控除後
土地	800百万円	640百万円	524.8百万円（※１）
建物	ゼロ	160百万円	112百万円（※２）
合計	800百万円	800百万円	636.8百万円

　（※１）640百万円 × （１ – 60％ × 30％） = 524.8百万円
　（※２）160百万円 × （１ – 30％） = 112百万円

上記の他、土地に関しては、要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用も可能です。

５．　税務上のメリット・デメリット

土地所有者から見た場合の、「立体買換えの特例」による税務上のメリットデメリットをまとめると、以下の通りです。

メリット	デメリット
●資金負担なく、建物建築ができる。 ●一定要件を満たす場合、譲渡所得税がかからない ●土地建物の相続税評価額を下げることが可能	●土地の所有権を一部手放してしまうことになる。 ●「課税の繰り延べ」のため、将来売却する場合には、税金が発生する場合あり ●等価交換による取得建物簿価は、譲渡土地の過去の取得価額となるため、等価交換後の経費（減価償却費）が少なくなる場合あり。

「等価交換方式」は、土地の有効活用や、相続税の圧縮という観点では、非常に有用な制度です。ただしデベロッパー主体で動くケースが多いため、①不利な条件で交換してしまう可能性や、②デベロッパー取得部分は自由にデベロッパーが譲渡でき、権利者が多数になる可能性がある点、税務上以外の注意点もありますので、十分ご留意ください。