「共有名義の不動産」を相続した場合、相続税上の評価は、どう行われるのでしょうか？
また、「共有名義の不動産」と「小規模宅地等の特例」の関係はどうなるのでしょうか？
今回は第1弾として、共有名義不動産を「自宅として利用」する場合を記載します。
土地、建物どちらが共有なのか？によって、パターンが２つに分かれます。
１． 共有って何？
共有とは、「二以上の者で、一つのものを共同で所有する」ことをいいます。
不動産の場合、登記簿謄本の「所有者欄」に、二以上の者が記載されていれば、共有となります。
（一人で所有している場合は、「単有」といいます）
２． 土地が共有の場合
まず、「土地」が共有の場合です。事例をもとに解説します。
（イメージ図）
父共有持ち分50㎡（ 100㎡ × 1/2 ）だけが、小規模宅地等の特例の対象となります。
（母土地共有持ち分50％は、もともと父所有でないので、もちろん対象外です）
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 利用区分 |
|---|---|---|---|---|
| 父所有土地 | 50㎡ | 自用地 | 特定居住用宅地等 | 本人利用 |
| 母所有土地 | 50㎡ | ― | ― | ― |
３． 建物が共有の場合
次に、「建物」が共有の場合です。
（イメージ図）
（１） 「父建物共有持ち分」に対応する土地50㎡（すべて所有は父）
「自宅」として利用していますので「自用地評価」となり、「居住用小規模宅地等の特例」の対象となります。
（２） 「母建物共有持ち分」に対応する土地50㎡（すべて所有は父）
こういった事例の場合、当該部分は父から土地を無償で借りる（＝使用貸借）ことが一般的です。
使用貸借の場合、「借地権はゼロ」で評価しますので、
結論、母持ち分建物に対応する土地（所有権は父）は、「自用地」評価となります。
「特定居住用宅地等の特例」の対象となります。
結論、たとえ建物が共有名義であっても、「同一生計親族」の場合は、父所有土地100㎡すべてが、
「居住用小規模宅地等の特例」の対象となります。
なお、共有ではなく、「区分所有」の場合は、小規模宅地の特例の適用面積が異なる場合があります。
詳しくはQ27をご参照ください。
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 利用区分 |
|---|---|---|---|---|
| 父建物共有持ち分対応土地 | 50㎡ | 自用地 | 特定居住用宅地等 | 本人利用 |
| 母建物共有持ち分対応土地 | 50㎡ | 自用地 | 特定居住用宅地等 | 同一生計親族利用 |
次回は、「貸家」の場合の「小規模宅地等との特例」の関係をまとめます。
