土地については、相続税上「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価を行います。
しかし、道路に面していない土地（ = 無道路地）は、そもそも「路線価」が設定されていません。
こういった「無道路地」は、どのように評価を行うのでしょうか?

 

１．　無道路地とは?

無道路地とは、建築基準法上の道路に面していない土地のことです。
道路に直接接していても、接道義務（※）を満たしていない宅地も、無道路地に含まれます。（財評通20-2）
 
「建築基準法」上の道路に面していない場合は、新たに建物建築や取り壊しができません。
したがって、無道路地は、その分利用価値が低くなるため、相続税上の評価も下がります。
 
（※）接道義務とは？
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。（建築基準法第43条）
ただし、一定の場合、地方公共団体は条例で必要な制限ができる（同43条第2項）
⇒ 地方公共団体によっては、接道義務が2ｍ以上に設定されている地域もあります。

 

２．　無道路地の評価方法（財評通20 – 2）

具体的な評価は、以下の2ステップとなります。
 

①	・無道路地（評価対象地）と道路に面している隣接地を一体の土地として評価する。 ・上記「一体土地評価額」から「隣接地評価額」を差し引く。 ・上記差引後、評価対象地を不整形地とみなして、不整形地補正を行う。
②	・無道路地（評価対象地）から建築基準法上の道路につながる仮定の通路を作る。 ・上記①の評価額から、仮定通路の評価額を差し引く（最大4割）

 
なお、既に建物建築済の土地の場合は、無道路地でない可能性が高いです。
無道路地の場合は、相続税評価額が低くなりますので、事前に無道路地かどうか?（ = 建築基準法の道路に接していないか）を、役所等に確認しておく方がよいと思います。

 

３．　具体例

 
（普通住宅地区）

 

（１）　ステップ１　一体評価額から隣接地評価額を差し引く

まず、①無道路地Aと隣接地Bを「一体の土地」として評価し、②隣接地Bの評価額を差し引き、③最後に、不整形地補正等を行います。
 

 
（ご参考・普通住宅地区）

奥行価格補正率	0.91（40m）、1.00（20m）
不整形地補正率	0.79（普通住宅地区A かげ地割合50%） （800㎡ – 400㎡）÷ 800㎡ = 50%
間口狭小補正率	0.90（2m）
奥行長大補正率	0.90（40m ÷ 2m = 20倍）

 

（２）　ステップ２　仮定通路評価額を差し引く

建築基準法の接道義務（2m）を満たすよう、便宜上、無道路地Aから建築基準法上の道路に面する通路（幅2m）を、隣接地B上に開設すると仮定します。（通路C）
この「仮定通路C」を開設するためには、隣接地Bの所有者から土地を買い取る必要があるため、買い取り諸費用部分を、ステップ1で算定した評価額から差し引きます。
 
（普通住宅地区）

 
「仮定通路開設諸費用」は、仮定通路の評価額（路線価 × 通路面積）で算定します。
ただし、上限は評価対象地の評価額の4割が上限となります。
 

 

４．　参照URL

（無道路地の評価）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm#a-20_3
 
（奥行価格補正率等）
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm