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土地については、相続税上「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに評価を行います。
しかし、道路に面していない土地（ = 無道路地）は、そもそも「路線価」が設定されていません。
こういった「無道路地」は、どのように評価を行うのでしょうか?
１． 無道路地とは?
無道路地とは、建築基準法上の道路に面していない土地のことです。
道路に直接接していても、接道義務（※）を満たしていない宅地も、無道路地に含まれます。（財評通20-2）
「建築基準法」上の道路に面していない場合は、新たに建物建築や取り壊しができません。
したがって、無道路地は、その分利用価値が低くなるため、相続税上の評価も下がります。
（※）接道義務とは？
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。（建築基準法第43条）
ただし、一定の場合、地方公共団体は条例で必要な制限ができる（同43条第2項）
⇒ 地方公共団体によっては、接道義務が2ｍ以上に設定されている地域もあります。
２． 無道路地の評価方法（財評通20 – 2）
具体的な評価は、以下の2ステップとなります。
| ① |
・無道路地（評価対象地）と道路に面している隣接地を一体の土地として評価する。 ・上記「一体土地評価額」から「隣接地評価額」を差し引く。 ・上記差引後、評価対象地を不整形地とみなして、不整形地補正を行う。 |
|---|---|
| ② |
・無道路地（評価対象地）から建築基準法上の道路につながる仮定の通路を作る。 ・上記①の評価額から、仮定通路の評価額を差し引く（最大4割） |
なお、既に建物建築済の土地の場合は、無道路地でない可能性が高いです。
無道路地の場合は、相続税評価額が低くなりますので、事前に無道路地かどうか?（ = 建築基準法の道路に接していないか）を、役所等に確認しておく方がよいと思います。
３． 具体例
（普通住宅地区）
（１） ステップ１ 一体評価額から隣接地評価額を差し引く
まず、①無道路地Aと隣接地Bを「一体の土地」として評価し、②隣接地Bの評価額を差し引き、③最後に、不整形地補正等を行います。
① 一体土地（A + B）の評価額（奥行価格補正後）
200千円 × 0.91（40mの奥行価格補正率） × 800㎡（無道路地 + 隣接地）= 145,600千円
② 隣接地の評価額（奥行価格補正後）
200千円 × 1.00（20mの奥行価格補正率） × 400㎡（隣接地のみ）= 80,000千円
③ 差引（① – ②）
145,600千円 – 80,000千円 = 65,600千円
④ 不整形地補正（又は間口狭小・奥行長大補正）
65,600千円 × 0.71（※）= 46,576千円
（※）
① 0.79（不整形地補正率）× 0.90（間口狭小補正率）= 0.711
② 0.90（間口狭小補正率）× 0.90（奥行長大補正率）= 0.81
小さい方の小数点第2位未満を切り捨て ⇒ ① 0.71
（ご参考・普通住宅地区）
| 奥行価格補正率 | 0.91（40m）、1.00（20m） |
|---|---|
| 不整形地補正率 | 0.79（普通住宅地区A かげ地割合50%） （800㎡ – 400㎡）÷ 800㎡ = 50% |
| 間口狭小補正率 | 0.90（2m） |
| 奥行長大補正率 | 0.90（40m ÷ 2m = 20倍） |
（２） ステップ２ 仮定通路評価額を差し引く
建築基準法の接道義務（2m）を満たすよう、便宜上、無道路地Aから建築基準法上の道路に面する通路（幅2m）を、隣接地B上に開設すると仮定します。（通路C）
この「仮定通路C」を開設するためには、隣接地Bの所有者から土地を買い取る必要があるため、買い取り諸費用部分を、ステップ1で算定した評価額から差し引きます。
（普通住宅地区）
「仮定通路開設諸費用」は、仮定通路の評価額（路線価 × 通路面積）で算定します。
ただし、上限は評価対象地の評価額の4割が上限となります。
① 仮定通路の評価額（奥行価格補正率は考慮しない）
200千円 × 40㎡ = 8,000千円
② 限度額の比較
8,000千円 ＜ 18,630千円（= 46,576千円 × 40%）⇒ 全額差引可能
③ 評価額
46,576千円 – 8,000千円 = 38,576千円
４． 参照URL
（無道路地の評価）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm#a-20_3
（奥行価格補正率等）
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
（接道義務を満たさない土地の評価）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/19.htm
