相続の豆知識 生前対策




Q70 建物リフォームと相続税評価額の関係

公開日:2018/07/27 最終更新日:2021/08/25

 

相続税上、建物は、原則として「固定資産税評価額」で評価を行います。
一般的に「固定資産税評価額」は、「実勢価格」より低くなりますので、結果的に、資産を現預金で所有するよりも、建物を建築して現預金を少なくした方が、全体の「相続税評価額」は下がることになります。
 
では、建物をリフォームした場合はどうでしょうか?
リフォームすることで、現預金は減少します。
一方、リフォームした建物等の価値が、「固定資産税評価額」・・つまり相続税評価額にどういう形で反映されるか?という点が論点となります。

 
Q70-1
 



 

1. 固定資産税評価額は?

一般的に、増築など、床面積を増やすリフォームを実施した場合は、「固定資産税評価額」は増加します。
一方、内装や家屋内設備リフォームの場合は、「固定資産税評価額」は改訂されず、評価が据え置かれます
(というか・・役所も把握しきれないから)
 
役所は、3年に一度、航空写真等で固定資産の実地調査を行っています。
この際、前回調査と比較して、見た目に増築等が明らかな家屋については、「固定資産税評価額」を改訂します。
逆に言うと、見た目に判別のつかないリフォームの場合は、役所も把握しきれないので、「固定資産税評価額は据え置きされている」というのが実態です。
 
ここでわかることは、リフォームの内容によっては、「固定資産税評価額」に反映されない場合がある!ということですね。

 

 

2. 相続税の評価は?

(1) 原則

家屋と構造上一体となっている設備(電気設備・ガス設備・衛生設備など)は、家屋の価額に含めて評価できます
(財基通92-(1))
 
例えば、浴室を取り換える、あるいはシステムキッチンに変更するなどのリフォームは、通常、家屋と構造上一体となっていますので、「家屋の価額に含めて評価」します。
家屋に含めて評価するということは?・・リフォームにより増築した設備も、家屋の固定資産税評価額に内包されることになります。
 
つまり・・家屋の「固定資産税評価額」が変わらなければ、たとえリフォームをしたとしても、相続税評価額は増加しない!ということになります。


 

(2) 例外

 一方、上記の規定とは別に、「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」という質疑応答事例が制定されています(質疑応答事例・平成25年11月1日)。
この質疑応答事例では、増改築部分は、たとえ固定資産税評価額が改訂されていなくても、以下の方法で相続税の評価を行うことが要求されています。

 

  • 当該増改築等に係る家屋と類似したものの固定資産税評価額を基礎として、経過年数等を調整した価額
  • 上記が不明な場合は、(再建築価額-償却費相当額) × 70%
  •  
    当該質疑応答事例は、過去の行き過ぎたリフォーム節税に歯止めをかける趣旨で、最近作られた規定です。

     

     

    3. 実務的には?

    (1) リフォームはすべて評価?

    上記「質疑応答事例」の、「増改築」という言葉が、「具体的にどういったものを想定しているのか?」までは例示されていません。なので・・ここからは解釈となります。
     
    大がかりのリフォーム、例えば「資本的支出」に該当するようなものは、相続税上は、追加で評価しないといけないという理解でよいかなと思います。

     

    (ご参考~資本的支出とは?)

    定義 具体例
    収益的支出(修繕費)
    • 維持管理や原状回復のために要した費用
    • 維持に不可欠となる工事費(外壁塗装)
    • 経年劣化した「付帯設備」の交換
    • 原状回復工事(壊れた設備の修理)
    資本的支出(資産)
    • 建物等の使用可能年数の延長が想定される支出
    • 資産価値が増加すると考えられる支出
    • 建替工事
    • 新たな設備の導入
    • 間取りの変更(新たな集客用など)

     

    (2) リフォーム部分の具体的計算方法

    実務的には、「増改築家屋と類似した物件」を見つけるのは至難の業ですので、以下の計算式で評価します。
     
    (リフォーム前固定資産税評価額 + リフォーム費用 - リフォーム部分償却費(※)) × 70%
     
    (※)リフォーム部分の償却費の計算方法
    リフォーム費用 × 90% × (リフォーム日 ⇒ 死亡日までの経過年数) / 耐用年数

     

    まとめると・・「資本的支出」に該当するリフォームの場合は、たとえ「固定資産税評価額」が改訂されていなくても、70%部分は相続税評価の場合は、反映しないといけないということですね。
    それでも、30%評価はさがるので、「現金」で保有するよりは節税になりますが!



     

    4. 住宅取得資金贈与の非課税枠

    住宅取得資金贈与については、最大1,500万円までの「贈与税非課税枠」があります。
    詳しくは、Q5をご参照ください。
    当該制度は、増改築やリフォームも対象となります。

     

    (住宅取得資金贈与の非課税枠制度のポイント)

    • 売却用ではなく、自分が住むために行う増改築工事
    • 工事費用100万円以上。
    • 増改築後の床面積が50平米以上240平米以下かつ、居住部分工事費が全体の半分以上



     

    5. 参照URL

    増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価

    https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/19/01.htm

    Q67 公益財団法人と相続税の関係

    公開日:2018/05/14 最終更新日:2021/08/25


     

    前回お伝えした、一般社団法人とは別に、「一般財団法人」あるいは「公益財団法人」という法人があります。
    今回は、この「公益財団法人」と、相続税の関係を中心にまとめます。

     

    1. 社団法人と財団法人の違い

    まず、「社団法人」と「財団法人」の違いを記載します。
    「社団法人」は、人が集まることに「法人格」を与えたものですが、「財団法人」は、物が集まることに「法人格」を与えたものです。
     

    社団法人 財団法人
    相違点 人が集まることで法人格が与えられる。 財産が集まることで法人格が与えられる。
    共通点 どちらも法人格があるため、個人から拠出した財産は、個人の資産とは切り離される。
    また、持ち分がないため、原則、「相続税」はかからない。



     

    2. 公益財団法人とは?

    公益財団法人とは、一般財団法人のうち、「公益」を行うことを目的とする法人のことです。
    この「公益財団法人」ですが・・いきなり設立することはできません。
     
    まずは、「一般財団法人」を設立し、内閣府等に申請&「公益認定基準」等を満たす場合に、はじめて「公益財団法人」として設立が可能となります。
     
    なお、公益事業は「23の事業」に限定されています(学術・技芸・慈善その他、公益に関する事業)。



     

    3. 設立のハードルは高い

    公益財団法人の設立には、「事業目的」、「公益性の判断」、「公益目的事業が50%以上」等、さまざまな要件を満たす必要があり、非常にハードルは高いです。
    また、理事等の親族等の合計数が「総数の3分の1以下」という要件があり、支配権を維持するのも一苦労です。



     

    4. 相続税対策?

    公益財団法人の設立には、様々なハードルがありますが・・
    実は・・公益財団法人の活用は、全世界で究極の相続税対策といわれているのも事実です(公益社団法人も同様)。
     
    公益財団法人の場合、一般的に「相続税法第66条第4項」のハードルを満たし、個人の資産を提供した場合でも、贈与税や相続税の「課税対象外」になるものと考えられています。

     

    5. 公益財団法人のメリット

    (1) 税法上の恩典

    公益財団法人には、税法上、非常に大きな恩典があります。
     
    ① 法人税の特例

    • 公益認定法上の「公益目的認定事業」は、非課税となる。
    • 収益事業から得た収益の一部を、公益的事業に支出すると、一定金額まで「損金算入」が認められる
      (みなし寄付。法人税法66、租措法42の3の2)。

     
    ② 所得税の特例(譲渡所得の特例)

    • 個人が公益財団法人に財産を売却した場合、一定要件を満たす場合には、「譲渡益」が非課税となる。
    • 個人が公益財団法人に財産を寄付をした場合、寄付金の所得控除や税額控除が可能となる。

     
    ③ 相続税・贈与税の特例
    公益財団法人に財産を贈与・寄付した場合、「贈与者等の相続税または贈与税の負担が不当に減少する結果となると認められる場合」を除き、相続税や贈与税が非課税となる。
    (租税特別措置法70①⑩)。
     
    つまり・・すべての税法においてメリットがあるということです。



     

    (2) 安定株主の確保

    公益財団法人は、「公益目的」以外の理由で、株を処分することはできません。
    この結果、実質的に公益財団法人が「株を長期保有」することになるため、株を保有してもらう法人の立場では、安定株主を確保できることになります。



     

    (3) 社会貢献

    規模の大きな会社は、地域社会に大きな影響力を持つだけでなく、その影響力に見合う社会への貢献が期待されています。
    当該会社のオーナーは、公益財団法人を通じて、学術・文化・芸術の振興、福祉・教育の増進等、さまざまな社会貢献を行うことで、広く社会的責任を果たすことが可能となります。

    Q66 一般社団法人を利用した相続税スキーム?

    公開日:2018/05/14 最終更新日:2021/08/25

     

    相続対策の一つとして・・
    「一般社団法人」を設立して、自社株や収益不動産を移転させる!などの節税本がよく出回っていますよね!
    今回は、この「スキーム」と、2018年の「税制改正」をまとめます。
    行き過ぎた「節税対策」に歯止めがかかる改正として、注目されています。

     

    1. 一般社団法人の特徴

    一般社団法人とは、営利を目的としない「非営利法人」です。
    株式会社との大きな違いは、「利益の分配が行えない」点です。
    とはいっても、利益を獲得する活動は可能ですし、「公益性」も必ずしも要求されませんので、自由に事業は行えます。
     
    また、株式会社のような「出資」は強制されず、「人が集まること」を要件に、法人格を取得することができます
    (人=個人だけでなく、法人も含む)。
     
    株式会社と比較すると、こんな感じです。



     

    2. なぜ節税になる?

    一般社団法人は、株式会社と異なり、「出資金」や「持ち分」の概念がありません
    簡単に言うと・・誰のものでもないんですね。
     
    通常の株式会社は、出資額や留保利益に「持ち分」が存在するため、この「持ち分」につき、相続税がかかってきます。
    一方、一般社団法人は、いくら利益を稼いでも、「持分がない」ので、相続税はかからない・・という感じです。
     
    例えば、評価額の高い「収益不動産」や「自社株式」を、遺言・売却・贈与等何らかの形で、一般社団法人に移しておけば、その後、相続税は課税されないことになります。

     

    ただし、一般社団法人に財産を移す際には、贈与税や所得税が課税されます!
    でも・・移す時点で、一旦「贈与税」や「所得税」を支払ってしまえば、一般社団法人には永久的に相続税が課税されない・・というロジックになります。
     
    ちょっと・・びっくりですね。

     

     

    3. 課税関係

    (1) 生命保険金の非課税枠総額の計算

     

    ① 所得税(or法人税)課税
    個人が所有する不動産等を、一般社団法人に贈与する場合、「時価で譲渡」したものとして「譲渡所得課税」が発生します。
    一方、贈与を受けた「一般社団法人側」は、その「受贈益」に対して「法人税」が課税されます。

     

    ② 相続税or贈与税
    一般社団法人への贈与により、相続税等が不当に減少する場合は、一般社団法人を個人とみなして「贈与税等」が課税されます(相法66条④)
     
    相続税法第66条第4項
     

      持分の定めのない法人(一般社団法人)に対し、財産の贈与又は遺贈があった場合において、当該贈与又は遺贈により当該贈与又は遺贈をした者の親族その他これらの者と特別の関係がある者の相続税又は贈与税の負担が不当に減少する結果となると認められるときは、当該法人を個人とみなして、贈与税又は相続税を課する。


     
    例えば、個人が、相続税を減らすために「一般社団法人」を設立して、個人の財産を贈与した場合どうでしょうか?
    この場合、上記の規定があるため、資産を移したときに「贈与税等」が課税されます。
     
    つまり、一般社団法人に贈与した時点では、上記の規定があることにより、歯止めがかかってるんですね。
    この時点での「相続税節税効果」は・・ありません。

     
    (不当に減少する結果とならない場合)~「非営利型法人」~
    以下①~④の要件を充たす場合です(相施令33③)
     


    ① 運営組織が適正であり、定款等で、理事等に占める3親等内の親族割合を1/3以下とする定めを設けること。
    ② 一般社団法人に関係する「特定の者」に、特別の利益を供与しないこと。
    ③ 定款等で、解散時の残余財産は、国等に帰属させる旨の定めを設けること。
    ④ 一般社団法人に法令違反、仮装隠蔽等がないこと。

     

    上記の規定は、現実的にはかなりハードルが高いので・・
    現実的には、「贈与」は難しく(=贈与税がかかるため)、「売買」で移転することが一般的です。
     
    売買の場合、「入り口時点」では譲渡所得税はかかりますが、「出口時点」、つまり譲渡後の時価上昇による相続税等の影響は避けることができます。

     

    (まとめ)

    適正価額での譲渡
    • 一般社団法人は個人とみなされず、「贈与税等」は課せられない。
    • 譲渡側に「譲渡所得税」はかかるが、その後の時価上昇による相続税等の影響は避けることができる。
    無償での贈与
    • 一般社団法人を個人とみなして「贈与税等」かかる。



     

    (2) 一般社団法人に財産を移した後の税金

    一般社団法人は、株式会社と異なり、「出資」や「持ち分」の概念がありません。
    ですので、原則的には、構成メンバーに「相続が発生」しても相続税は課税されません。
    でも・・ここが、2018年の税制改正で変更された論点なんですね。



     

    4. 税制改正

    2018年の税制改正で、一般社団法人等に対する「相続税」や「贈与税」の見直しが行われました。
    一般社団法人設立による「租税回避行為」を阻止し、課税の公平性を確保することが目的です。

     

    ① 個人純資産に課税
    従来は、一般社団法人の役員が死亡しても、一般社団法人を「個人」とみなして相続税が課されることはありませんでした。
    しかし、税制改正により、「特定一般社団法人等」については、死亡役員(理事に限る)に対応する純資産額を、遺贈で取得したものとして、特定一般社団法人等に相続税が課される形に改正されました。

     

    ② 一般社団法人に対する贈与税課税の見直し
    一般社団法人に対する贈与でも、相続税や贈与税の負担が「不当に減少する結果とならない場合(=「非営利型法人」)には、贈与税は課税されません。
    今回の改正により、この要件が明確となり、いずれか1つでも満たさない場合には、贈与税または相続税を課税するという点で、規定が明確化されました。
    (上記3(1)「不当に減少する結果とならない場合」をご参照ください。)

     

    ③ 改正税法適用時期

    • 2018年4月1日以後の理事等の死亡に係る相続税・贈与税
    • ただし、設立が2018年3月31日までの一般社団法人等は、2021年4月1日以後の理事等の死亡に係る相続税について適用。

     

    相続税対策は、正直、課税当局とのいたちごっこです。
    仮に「現行税法」で節税できたとしても、将来的な税制改正は読めませんし、「過度な節税」には必ず歯止めがかかります。
    そういった意味で、一時だけの節税対策は、長い目で見ると、あまり意味がないのかもしれませんね。

    Q32 コインパーキングの相続税評価は?

    公開日:2017/06/22 最終更新日:2021/08/25

     

    今回は、土地を「コインパーキング」などで利用する場合の相続税評価です。
     
    一般的に、土地が更地の場合は、「自用地評価」を行います。
    また、自らが青空駐車場や、アスファルト舗装して「月極」で貸している場合も、更地同様に「自用地評価」となります。
     
    ただし、コインパーキングのように、外部委託して駐車場経営してもらう場合は、自用地評価額から「賃借権」部分を差し引くことができます。
    前回の「借地権」と似ていますね。

     

    1. 賃借権部分の評価

    (1) 駐車場の活用方法によって異なる

    一言で「駐車場」といっても、自ら駐車場として貸す場合と、コインパーキング業者に貸す場合など、さまざまです。
    実は・・駐車場の活用方法により、相続税の評価が異なってきます。
     

    ①  自らユーザーに直接貸す場合は ×

    コインパーキング業者ではなく、自らが、その土地を、月極等によりでユーザーに直接貸しているような場合は、「更地評価」となります(アスファルト舗装などしていても、更地評価)。
     
    自ら駐車場として直接ユーザーに貸す行為は、一見「土地」を貸しているようにも錯覚しますが、これは、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約ではなく、「一定期間、自動車を保管する契約」と取り扱われます。
    したがって、自ら駐車場を直接ユーザーに貸す場合は、「賃借権部分」の控除はできません。

     

    Q32-1

     

    ②  業者に貸した場合は?

    では、コインパーキング業者などに土地を貸す場合はどうでしょう?
    この場合は、一般的に、「借りた業者側の費用で、車庫などの施設を造ることを認める契約」となりますので、「土地の賃貸借」になります。
    したがって、「賃借権相当」を控除することができます。

     

    32-2

     

    (2) 賃借権の評価額は?

    「賃借権」の評価額は、以下のように決められています。

     

    ①  地上権に準ずる賃借権(賃借権の登記がされている、堅固な構築物が施されている等)

    下記いずれか低い方の価額。

    • 自用地としての価額 ×( 1 – 法定地上権割合又は借地権割合)
    • 自用地としての価額 ×( 1 – 残存期間に応ずる割合)

     
    (残存期間に応ずる割合)

    賃借権の残存割合 5年以下 5年超10年以下 10年超15年以下 15年超
    割合 5% 10% 15% 20%

     
     

    ② 上記①以外の賃借権

    下記いずれか低い方の価額。

    • 自用地としての価額 ×( 1 – 法定地上権割合又は借地権割合)
    • 自用地としての価額 ×( 1 – 残存価額に応ずる割合 × 1/2 )

     
    (残存期間に応ずる割合)

    賃借権の残存割合 5年以下 5年超10年以下 10年超15年以下 15年超
    割合 2.5% 5% 7.5% 10%

     

    実務上は、ほとんどが、上記②に該当します。
     
    ちなみに、土地所有者が、「管理会社」を設立し、その会社が駐車場を経営する場合はどうでしょうか?
    この場合は、一般的に土地所有者と管理会社間で「土地の賃貸借契約」を交わしますので、「賃借権の控除」ができますよ!

     

    2. 小規模宅地の特例の適用

    先ほど、自らが経営する駐車場は「更地評価」となるという点をお伝えしましたが、
    この場合でも、別途「小規模宅地等の特例」の適用は可能です。
     

    (1) 青空駐車場は×・アスファルトはOK

    事業用宅地として「小規模宅地等の特例」を受けるためには、下記の要件が必要です。

     

    ① 相当の対価を得て継続的に行う事業であること

     

    ② 一定の建物または構築物の敷地の用に供されているものであること

     
    この点、青空駐車場は × ですが、アスファルトは「構築物」に該当します。
    つまり、アスファルト舗装の駐車場は、自ら経営している場合でも、貸付事業用宅地等の特例の適用が可能です。
    一部のみがアスファルトであれば、該当部分のみ「小規模宅地等の特例」の適用となります。
     
    なお、コインパーキングなど第三者に貸している場合も、同様に、小規模宅地等の特例の適用は可能です。
    小規模宅地等の特例では、「建物等の所有者」=「土地の所有者」という要件までは求められていないので、たとえ、外注先がアスファルトを埋め込んだとしても(自分の所有ではない)、「貸付事業用宅地の特例」の適用は可能なんですね。

     

    (2) 砂利敷きや、ロープ、止め石だけの場合は?

    ロープ、止め石だけの場合は、「構築物」に該当しないので、青空駐車場と同様になります。
    砂利敷きは、構築物に該当し、適用が可能です(耐用年数15年)。
    ただし、砂利の量が少ない場合などは、特例の対象外と判断される場合あるようです。
    駐車場全体に砂利を引いている場合なら、ある程度費用もかけていますし、事業性があると判断されるのではないでしょうか!

     

    (3) 空き部分に適用は?

    コインパーキングの空き部分があっても、「賃貸募集」を適切に行っていれば、「敷地全体」に貸付事業用宅地等の特例の適用が可能です。

     

    (4) 自家用車を止めている部分は?

    自家用車両の駐車部分は「貸付事業の用」に供されていませんので、「面積按分等」により貸付部分のみを割り出し、「貸付事業用宅地等の特例」を適用します。

     

    3. まとめ

    更地よりは、駐車場として活用する方が、相続税上はかなり有利になりそうですね。
    居住用の土地よりも固定資産税は若干高いですが、マンション建設ほど資金負担もいりませんし、気軽に始められるビジネスです。
    一つの相続対策として活用されてはいかがでしょうか?

     

    4. 参照URL

    (貸駐車場として利用している土地の評価)
    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4627.htm

    Q31 【遺産分割】不動産購入で節税のメリットとデメリットを徹底解説!

    公開日:2017/06/22 最終更新日:2021/08/25


     

    不動産を購入すると相続税額が安くなる!・・という話、よく聞きませんか?
    これは実は・・正しいです。
     
    例えば、現預金で相続する場合、相続税上は、「そのままの額」で評価されます。
    しかし、現預金を「不動産」に変えると・・相続税評価額が低くなり、税額も安くなります。
    今回は、不動産購入・賃貸による「節税効果」をまとめます。

     

    1. 不動産を購入すると?

    例えば、1億円の現金を相続した場合、相続税評価額は「1億円」そのままとなります。
    一方、現金1億円で「土地や建物」などの不動産を購入すると、相続税評価額は、「6割 ~ 8割程度」に下がります。
    なぜでしょう?
     
    実は、相続税上の「不動産の評価」は・・
    支出した1億円で実施するわけではなく、「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて評価を行います。
    そして、この「路線価等」は、一般的に、市場価額(時価)の6割 ~ 8割程度の値付がされていますので、結果的に「相続税評価額」は低くなるんですね。

     

    31-1

     
    (土地・建物の時価と各種評価額の比較)

    時価 相続税評価額 摘要
    土地 公示価額 路線価 or
    固定資産税評価額
    路線価や固定資産税評価額は、公示価額7~8割程度
    建物 建築価額 固定資産税評価額 固定資産税評価額は、建築価額の6割程度

     

    2. 不動産を賃貸すると?

    (1) 土地の賃貸

    例えば、土地を賃貸して、借りた側が、その土地上に「建物」を建てると・・土地の評価額が下がります。
    この理由は、以下の通りです。
     
    土地を借りた側が、土地上に「建物」を建てるためには、土地に関する「何らかの権利」が必要となります(借地権と呼ばれます)。
    つまり、借りた側にこの「借地権」が認められる分、土地所有者側の立場では、「土地の権利」が制限されるため、この分だけ「評価額」が下がるという理屈ですね。

     

    31-2

     

    賃貸した土地上に、借り手の建物が建設された場合の土地評価額は、下記となります。

     
    自用地評価額(路線価 or 固定資産税評価額)×(1 – 借地権割合)

     

    (2) 土地と建物の賃貸

    例えば、土地上にご自身で建物を建て、土地と建物をセットで賃貸すると、土地建物それぞれの相続税評価額が下がります(貸家建付地といいます)。
    土地建物を借主が利用すること(借地権・借家権)で、あなたが保有する土地建物の権利が制限されるからです。
     

    31-3

     
    この場合、土地建物それぞれの評価額は、下記となります。
     

    ① 土地

     
    自用地評価額(路線価 or 固定資産税評価額)×(1 – 借地権割合 × 借家権割合)× 賃貸割合

     

    ② 建物

     
    建物の固定資産税評価額(自用地評価額)×(1 – 借家権割合 × 賃貸割合)
     
    なお、借地権は各地域で異なりますが、借家権は一律30%となっています。

     

    3. 小規模宅地に該当すると?

    土地が、「小規模宅地等の特例」に該当すれば、評価額は、さらに50%~80%減額できます。
    小規模宅地の特例は、別途まとめていますので、Q20~25をご参照ください。

     

    4. 借入債務は控除

    不動産を購入する際、借入れされる場合は、相続税上「債務控除」として差し引くことができます。
    この分、相続税評価額が下がり、税額が安くなります。
    ただし、利息や元金返済等の資金負担が増える点には・・留意しないといけません。

     

    5. 留意事項

    土地や建物が「借地権」「借家権」により評価額が下がるのは、有償賃貸(賃貸借契約)であることが前提になります。
    無償(使用貸借)の場合は、貸していないものと同様に評価され、「自用地評価」となります。
     

    • 不動産は、現預金よりも流動性は低いです。
      つまり、「遺産分割対策」の観点では一歩後退となります。
      土地を現金化するには、通常時間がかかりますので、不動産購入には、遺産分割の論点も考慮する必要があります。
    •  

    • 預金と異なり、不動産価額は相場が変動します。
      相場変動により、将来的に「資産価値」が目減りしてしまう可能性があります。
    •  

    • 現金保有と異なり、固定資産には「固定資産税」という負担が毎年増えます。
      (住居の土地は、固定資産税評価が安くなる特例もあります)

     

    6. ご参考~アパート建築による節税

    「マンションを建築して、家賃収入を確保する」という相続対策はよく聞きますよね。
    家賃収入を確保して、贈与税の基礎控除(110万円)の枠内で現金を子供に「生前贈与」すれば、不動産評価額が下がり、かつ贈与税もかからない利点があります。
    確かに相続税や納税資金対策としては非常に有効です。
     
    しかし、不動産賃貸には、空室リスク(家賃収入が確保できないリスク)が存在します。
    空室の場合、キャッシュフローのリスクだけでなく、相続税評価上も、空室が多いほど評価額の減額割合が少なくなります(「賃貸割合」を考慮)。
    この点に留意しなければいけません。
     

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    Q5 【令和3年改正反映】親から子へ住宅取得資金贈与にかかる贈与税は?/共有名義や住宅ローン控除・110万非課税枠との関係は?

    公開日:2017/02/10 最終更新日:2021/09/16

    DR024

    親から子供に、「住宅取得資金」を一括贈与する場合は、原則として贈与税がかかります。
    ただし、直系尊属からの贈与については、要件を満たせば最大1,500万円まで非課税となる制度があります(措置法第70条の2)「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」といいます。

     

    住宅ローン控除や、暦年贈与の年間110万円非課税制度との併用も可能ですが、併用する場合には注意事項があります。

    今回は、住宅取得資金の贈与税非課税制度の概要と、住宅ローン控除、暦年贈与110万円非課税制度との関係につき解説します。

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    1.住宅取得資金の贈与税非課税枠

    住宅取得資金については、現在、下記の「贈与税非課税枠」が認められています。
     
    住宅取得資金

    (1)非課税限度額

    非課税限度額は以下となります。贈与を受ける「受贈者」ごとの非課税限度額ですので、複数の贈与者で限度額が2倍になるわけではない点にも注意が必要です。

     

    住宅等の契約時期 通常の非課税限度額 省エネ住宅の場合の非課税限度額
    消費税率が10%の場合
    (R2 4/1~R3 12/31)
    1,000万 1,500万
    上記以外の場合
    (R2 4/1~R3 12/31)(※)
    500万 1,000万

    (※)個人間の売買で、住宅用家屋(中古住宅)を取得する場合は、原則として消費税等非課税のためこちらに含まれます。
     

    (2)要件等

    中古マンションや、増改築等も対象となります。
    それぞれ、細かい要件がありますので、要件の詳細は、国税庁HPをご参照ください。

     

    期間 ~令和3年12月31日まで
    対象
    • 家新築・増改築・マンション購入・土地購入など
      • ①登記簿面積(or専有部分の床面積)40㎡~240㎡かつ居住用面積が半分以上
      • ②中古家屋の場合は、取得の日以前20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたものor地震に対する安全性基準に適合する証明があるもの
      • ③増改築等の場合は、費用が100万円以上に限定。
    要件
    • 直系尊属からの贈与。直系尊属なので、おじ・おば×(養父母は〇)。
      受贈者の配偶者(子や孫等の配偶者)の直系尊属も×
    • 受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
    • 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下(新築住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下)
    • 平成26年分までに「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない。
    • 贈与資金により取得する住宅が、自己の配偶者、親族などの(特別の関係がある人)から、取得をしたものではないこと
    • 翌年3月15日までに、住宅を取得・居住すること(または居住が確実である)共有持も含まれます
    • 贈与時に受贈者が日本国内に住所を有している
      (一定の例外あり)

     

    なお、土地だけの取得の場合は、居住できませんので対象となりません。非課税制度を申請する人が家屋を取得している必要があります。例えば、住宅取得資金を贈与を受けた方が夫で、夫が土地購入、妻が家屋購入する場合などは・・対象とならない点に注意しましょう。資金贈与を受ける人と家屋所有者が一致している必要がある点に十分留意が必要です。

     

    2.タイミングに注意

    贈与はあくまで「お金」となります。住宅取得等「資金」の贈与税の非課税制度ですので、土地や建物など不動産本体の贈与は×です(先に立替や借入資金で住宅購入の資金を支払い、その後に「贈与資金」で清算や借入金の返済にあてるのも×)。

    また、住宅取得資金の贈与税非課税枠を利用する場合は、贈与を受ける時期、居住開始時期につき、十分に留意が必要です。

     

    (1)贈与を受けるタイミング

    住宅取得を目的とした資金の贈与は、「入居前」に受ける必要があります。
    入居後に受け取った場合は、制度を利用することができません。
     

    (2)居住開始時期のタイミング

    贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅に居住することが要件になります。
    売買契約を締結しただけでは「取得」には当たりません。
    住宅の新築はスケジュール通りに進まないこともありますので、贈与を受けた後、翌年3月15日に居住できない場合もあるかもしれません。
    したがって、贈与自体のタイミングは、居住開始の直前に受ける方がよいかと思います。

     
    なお、上記要件を満たさない場合でも、入居の見込みがあると判断された場合は、最大で「贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住」の例外的な取扱いが認められています。

    (3)具体例

    (例)令和4年3月31日に居住開始の場合
    ●贈与資金受取時期・・令和4年1月1日~令和4年3月31日
    ⇒令和3年中の贈与だと、翌年3月15日までに入居していないため、要件満たさない)
    ●贈与税申告時期・・令和5年3月15日(贈与を受けた年の翌年)

     

    (4)ご参考~受贈者本人が居住開始できない場合~

    仕事の関係等で受贈者本人が居住開始できない場合、生計を共にする家族が居住開始しているなど、一定要件満たすことで特例を適用することができます。
    受贈者の生活の拠点となっているかどうか?という点が重視されます。
    なお、居住開始の判断も「実際入居しているかどうか」の実態で判断します。住民票を移すだけでは十分ではありません。

     

    3.贈与税申告書の提出期限/必要書類

    贈与を受けた年の翌年3月15日までに、税務署に「贈与税申告書」の確定申告提出が必要となります。特例を適用することで全額が非課税となった場合にも、申告手続は必要です。

    (添付書類)

    • 戸籍の謄本
    • 住宅の契約書の写し及び登記事項証明書

     
    贈与税申告書提出時点では、贈与取得資金すべてを使い切っておく必要があります。使いきれない場合は贈与税の課税対象となりますので、注意しましょう。

     

     

    4.住宅ローン控除との関係は?

    住宅取得資金贈与の制度と、住宅ローン控除の併用は可能です。ただし、住宅ローン残高によって、住宅ローン控除の対象となる金額が減少する場合があるため、注意が必要です。
    具体的には、住宅ローン金額と、下記を比較して低い方の金額が、住宅ローン控除の対象額となります。
     
    住宅購入金額-贈与を受けた金額
     

    (1)減少しないケース

    (例)住宅取得資金贈与1500万円、ローン2,500万、4,000万の住宅を購入
      ⇒住宅ローン控除の対象となる金額は4,000万-1,500万=2,500万となります。
    この場合は、住宅ローン残高2,500万円全額につき、住宅ローン控除可能です。
     

    (2)減少するケース

    (例)住宅取得資金贈与1500万円、ローン3,000万、4,000万の住宅を購入
      ⇒住宅ローン控除の対象となる金額は、4,000万-1,500万=2,500万となります。
    この場合は、住宅ローン残高は3,000万に対し、住宅ローン控除の対象となる金額は2,500万円となります。
     

    (3)暦年贈与非課税枠110万円との関係は?

    住宅取得資金の贈与税非課税枠、住宅ローン控除は、どちらも暦年贈与の非課税110万との併用は可能です。
    例えば、暦年贈与を活用して、住宅資金贈与非課税資金額を調整すれば、住宅ローン控除の額を減らさず有効に使える場合があります!
    例えば、上記(2)のケースでは、住宅資金贈与非課税資金は1,000万円にすれば、住宅ローン控除は全額3,000万円つかえます(4,000万―1,000万)。
    不足部分は、年間110万の暦年贈与非課税枠を5年間利用する形で調整します。

     

    5.3年内生前贈与加算・暦年贈与との関係

    住宅取得等資金贈与の非課税制度は、また、たとえ相続開始前3年以内のものであっても「相続開始前3年以内の生前贈与加算」の対象になりません。
    つまり、住宅取得資金の贈与を使えば、「相続直前に贈与して相続財産を減らす」ことも可能となります。
     
    一方で、暦年贈与(110万/年)については、「3年内生前贈与加算」の対象となります。
    したがって、まずは、住宅取得等資金贈与の非課税制度を優先し、そのうえで暦年贈与を利用する形が良いかなと思います。
     

    メリット デメリット
    • 最大1,500万円までが非課税
    • 相続開始前3年以内の生前贈与加算」の適用がない
    • 暦年贈与との併用可能
    • 贈与者の資金繰り
      贈与者自身の老後の資金繰りへの影響
    • 住宅ローン控除の額が減少する場合あり

     

    6.共有名義の場合は?

    例えば、夫婦共有名義で物件を購入する場合も、「住宅取得資金贈与の非課税枠」は利用可能です。
    住宅取得資金贈与の非課税枠は、受贈者1人あたりの限度額となりますので・・
    実は、夫婦共有で物件を取得すると、非課税の限度枠を2人それぞれで使えます。
    つまり・・単独名義で物件を購入する場合と比較して「非課税限度額は2倍」になります。

    ただし、あくまで、共有持分割合は、住宅購入資金負担割合での登記が必要です。また、住宅ローンの返済もそれぞれ支払する必要があります。購入後に夫が妻の分の住宅ローン返済を行うと・・贈与とみなされ課税される可能性があります。
     

    7.参照URL

    (住宅資金非課税制度のあらまし)
    https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/jutaku27-310630.pdf
     
    (直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税)

    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
     
    (措置法第70条の2関係)

    https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/091127/70_2.htm
      
    (住宅取得等資金の贈与と住宅借入金等特別控除との関係)
    https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/17/08.htm
     
    (居住の用に供したとき等)
    https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/sochiho/080708/70_3/04.htm#a-2-2

    Q4 【令和3年改正】結婚・子育て・出産等資金 贈与税非課税枠1,000万円はいつまで?メリットデメリットは?

    公開日:2017/02/10 最終更新日:2021/09/04

    扶養義務者間での生活や結婚等の資金については、「その都度支払う分」は贈与税がかかりませんが、一括贈与する場合は、原則として贈与税がかかります(Q2参照)

    ただし、例外的に、「結婚や子育て等に対する資金」については、一括贈与の場合の特別の非課税枠が認められています。「結婚・子育て等資金の一括贈与の非課税制度」と呼ばれます(措置第70 条の2の3)

     
    結婚資金

     

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    1.結婚・子育て等資金の一括贈与の非課税制度って?

    期間限定で、非課税の上限が定められています。概要は以下の通りです。

    期間 令和5年3月31日まで
    非課税枠 受贈者(子供や孫など)1人につき1,000万円まで(※1)(Q2-3)
    (結婚関係は300万まで)で(※2)
    また、暦年贈与(年間110万まで)との併用も可能
    終了時期
    • 受贈者が満50歳に達した場合などに終了し、口座残高に対して贈与税が課税される。
    対象
    • 直系尊属からの「結婚資金等の贈与」(おじやおばは×、養父母は〇)(Q2-2)
    • 受贈者は、20歳以上50歳未満(※3)
    • 受贈者の合計所得金額1,000万以下(Q2-4)
    • 受贈者の配偶者(子や孫等の配偶者)の直系尊属は×

    手続
    • 銀行等で「結婚・子育て資金専用口座」を開設して入金
    • 引き出す際は、領収書を銀行等に提出して引き出し(Q3-1,3-2)

     

    (※1)贈与者1人ではない(例 子供1人に祖父1,000万円+祖母1,000万円=2,000万円×
    (※2)非課税限度額の総額はあくまで1,000万円であり、1,000万円の枠内に、結婚関係支出300万円が含まれる
    1,300万円までが非課税ではない。
    (※3)2022年4月1日以後は、18歳以上50歳未満となります。
     

    2.結婚・子育て資金の範囲は?

    内閣府Q&Aで、細かく規定されていますが、実務では判断に迷うものも多いです。
    以下、代表的なものを記載します(詳しくは内閣府HPをご参照ください。)

    (1)結婚関係

    • ①結婚式・披露宴費用
      • 挙式費用、衣装代、披露宴、2次会費用等
      • (婚姻にかかる費用は入籍前1年前の日以後支払のものが対象)(Q1-3、1-4)

      • 婚活費用、結納式費用、指輪、エステ代などは×

     

    • ②新居の引っ越し、賃料
      • 新居家賃、敷金、礼金、新居引越費用等
      • 家賃・敷金その他は、入籍前後1年内契約で、契約日から3年間に支払われたもの(Q1-3、1-5,1-6)
        (「引越費用」は転居日が入籍前後1年内のもの)
      • 光熱費、家具家電購入費、引越レンタカー代は×

    (2)妊娠・出産・育児関係

    • 不妊治療費用、妊婦検診、出産費用、産後ケア費用、子の治療費、予防接種、検診費、医薬品代(処方箋)、入園料・保育料(ベビーシッター代含む)等
    • (出産にかかる分娩費用、産後ケア費用等は、出産日以後1年経過日までに支払われる分に限定。子供の医療費に関しては、小学校入学前までの費用のみ)(Q1-3、Q1-7)

    • 上記に関連する交通費、宿泊費などは×

     

    3.結婚・子育て等資金以外の支払いを行った場合は?

    贈与税が課せられます。
    結婚・子育て等資金以外の支払を行った場合、ご自身で「贈与税申告」を行わなければいけません
    (銀行が申告してくれるわけではない)

    4.終了時点と課税時期

    次の場合に終了します。終了時点で課税されます(Q5-1,5-2)。
    ①受贈者が50歳に達した場合
    ②結婚等口座残高が0になった場合
    ③受贈者が死亡した場合
     

      • 原則として、終了時点で「結婚等資金支出額」を超える分に「贈与税」が課税されます。
        「結婚等資金支出額」は、金融機関等が領収書等で教育資金の支払事実が確認された金額となります。
      • ただし、上記③の場合は、たとえ口座に資金が残っていても贈与税は課税されません。残高は、贈与者の口座に戻されます

     

       

      5.贈与者が先に死亡した場合

      上記終了時点までに、贈与者が先に死亡した場合はどうなるんでしょうか?
      一般的には、このケースが一番多いと思います。
       
      この場合、贈与者が死亡した時点で、死亡時の未消費残額(管理残額)につき、相続時に受贈者(お孫様等)が相続(又は遺贈)したものとみなして、相続税の課税対象となります。(Q4-1)
       
      上記で、子以外の直系卑属(孫、ひ孫等)に相続税が課税される場合は、「相続税の2割加算」が適用されます
      (2021年改正)(Q4-4)。
       
      なお、受贈者が相続(又は遺贈により)管理残額以外の財産を取得しなかった場合には、「相続開始前3年以内生前贈与加算」の規定(相続税法第 19 条)の適用はありません。(Q4-3)
       

      6.手続

      (1)金融機関で口座開設

      「結婚・子育て口座」を開設して入金(口座は子や孫名義、信託会社の場合は本人名義)。
      その際、「結婚・子育て資金非課税申告書」を提出(Q2-1)

      (2)税務署への提出

      金融機関が「結婚・子育て資金非課税申告書」を税務署に提出
      (消費者や税理士が、直接税務署にいくことはありません)

       

      7.まとめ

      そもそも、親や祖父母は、子どもや孫を「扶養する義務」があり、扶養義務者間において、通常必要となる「生活費」や「教育費」は非課税とされています。
      つまり、子育て費用、結婚費用であっても、「その都度」贈与する分については非課税(Q2)となります。
      したがって・・まずはそちらを検討の上、不足分につき、
      この制度を検討することになります。
       
      現実的には、今回の「結婚・子育て等資金の一括贈与の非課税制度」の利用実績は少ないようです。
      特に、子育て資金等に関しては、小学校入学前に限定されているため、「教育資金の一括贈与の非課税制度」を利用される場合が多いのかもしれません。
      銀行口座を開設する手間や、贈与者が先に死亡した場合に残額につき課税されるため、使い切らないと節税効果を完全に享受できない点なども背景としてあるのかもしれませんね。
      次回の適用期限の改正時には、制度の廃止も含めて検討される予定とのことです。

       

      メリット デメリット
      • 贈与者が亡くなる前にすべて使い切れば、贈与税も相続税もかからない
      • 支出の用途が広いため利用できる場面は多い
      • 使い切れなかった場合や、目的外支出の場合は贈与税がかかる
      • 贈与者が先に死亡した場合は、その時点で相続ないし遺贈扱いとなり、相続税がかかる。
      • 金融機関への領収書提出が大変(毎年提出)

       

      8.参照URL

      (結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度)

      https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku-zoyo/201504/01.htm
       

    Q3【令和3年改正反映】教育資金贈与の非課税枠はいつまで?使い切れない場合は?

    公開日:2017/02/08 最終更新日:2021/09/07

    扶養義務者間での生活・教育資金については、「その都度支払う分」は贈与税がかかりませんが、一括贈与する場合は、原則として贈与税がかかります。

     

    ただし、「教育資金」については、例外規定があって、一括贈与した場合でも、特別の「非課税枠」が認められています。

    「教育資金の一括贈与の非課税制度」と呼ばれます(措法第70 条の2の2)。

    教育資金
     

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    1.教育資金の一括贈与の非課税制度って?

    期間限定で、非課税枠が定められています。概要は以下の通りです。

     

    期間 ~令和5年3月31日まで
    非課税枠
    • 受贈者(子供や孫など)1人につき1,500万円まで(Q2-3)(※1)
      (学校等以外、例えば塾や習い事等への支出は500万が上限)(※2)
    • 暦年贈与(年間110万まで)との併用も可能。
    終了時期
    • 受贈者が、原則として、満30歳に達した場合などに終了し、口座残高に対して贈与税が課税される。(※3)
    対象
  • 直系尊属からの「教育資金の贈与」。受贈者の配偶者の直系尊属は×(養父母は〇)(Q2-2)
  • 受贈者は、原則として30歳未満。受贈者の合計所得金額1,000万以下(Q2-4)
  • 手続き
    • 銀行等で「教育資金口座」を開設して入金(口座は子や孫名義)。
    • 毎年領収書を銀行等に提出(※4)(Q3-1)

     

    (※1)贈与者1人あたりではなく、受贈者1人あたり(例 祖父1,500万円+祖母1,500万円=3,000万円×

    (※2)非課税限度額の総額はあくまで1,500万円であり、1,500万円の枠内に、学校等以外の支出500万円が含まれる
    (合計2,000万円までが非課税というわけではない)。
    (※3)30歳でも学校に在学中等の場合は、最大40歳まで非課税が継続。
    (※4)なお、領収書等金額が1万円以下かつ、年間合計支払金額が24万円までのものは、領収書の代わりに、「支払先・支払金額の明細」を提出で代用OK(少額教育資金支出支払明細書)。

     

    2.教育資金の範囲

    文部科学省Q&Aで、細かく規定されていますが、実務では判断に迷うものも多いです(Q1-3)。

    以下、代表的なものを記載します(詳しくはQ&Aを参照ください)。

     

    (1)学校等に直接支払われるもの(上限1,500万円)

    入学金や授業料、給食費などです。

    「学校名が記載された領収書」があれば、ほぼ教育費になります。

     

    (2)学校等以外に直接支払われるもの(上限500万円)

    ➀学習塾や習い事などの支出
    • 「社会通念上相当と認められる」もの
    • ただし、23歳以上の方は、学校以外の習い事費用は、原則×となっています(教育訓練受講費用はOK)

     

    ②上記以外で、物品の販売店などに直接支払われるもの
    • 通学定期券代、留学のための渡航費など

     

    正直・・教育資金なのか?迷うものが多いです。
    支出内容が同じでも、直接学校に払えばOKだが、業者に払ったら×など・・。
     

    扶養義務者相互間の「教育費」は贈与税の対象にならない内容でも、この教育資金一括贈与では×になったりするものがありますので・・注意しましょう(詳しくは、文部科学省Q&A参照)。

     

    3.教育資金以外の支払いを行った場合は?

    贈与税が課せられます。

    教育資金以外の支払を行った場合、ご自身で「贈与税申告」を行わなければいけません。(銀行がやってくれるわけではない。)

     

    4.終了時点と課税時期

    次の場合に終了します(Q5)。

    ① 受贈者が30歳に達した場合(学校在学中等で非課税延長している場合は40歳に達した場合)
    ② 口座残高が0になった場合
    ③ 受贈者が死亡した場合
    ④ 30歳以上の受贈者が、年度中に学校在籍している旨を金融機関に届け出しなかった場合


     

    • 終了時点で、「教育資金支出額」を超える分がある場合は、「贈与税」が課税されます。
      「教育資金支出額」は、金融機関等が領収書等で教育資金の支払事実が確認された金額となります。
    • ただし、上記③の場合は、贈与税は課税されません。残高は、贈与者の口座に戻されます。

     

    5.贈与者が先に死亡したら?

    契約終了前に、贈与者が先に死亡した場合はどうなるんでしょうか?
    一般的には、このケースが一番多いと思います(Q4)。
     

    一定の場合(※)を除き、死亡日における未消費残額(管理残額)は、相続税の課税対象となります。(2021年税制改正)
    上記で、孫、ひ孫に相続税が課税される場合は、「相続税の2割加算」が適用されます(2021年改正)。
    (※)相続発生日に、

    ① 受贈者が23歳未満の場合
    ② 学校等に在学中の場合
    ③ 職業訓練給付金の支給対象となる職業訓練を受講している場合


     

    なお、受贈者が相続(又は遺贈により)管理残額以外の財産を取得しなかった場合には、相続開始前3年以の生前贈与加算の規定(相続税法第 19 条)の適用はありません。

    6.手続

    (1)金融機関で口座開設(Q2-1)

    「教育資金口座」を開設して入金(口座は孫名義、信託会社の場合は本人名義)。
    その際、「教育資金非課税申告書」を提出。

     

    (2)税務署への提出(Q2-1)

    金融機関が「教育資金非課税申告書」を税務署に提出。
    (消費者や税理士が、直接税務署にいくことはありません)

     

    7.まとめ

    一括贈与で非課税という制度はそこまで多くないため、相続税の節税対策として、今回の制度を利用されている方は意外と多いです。ただし、この「教育資金の一括贈与」を検討する前提として、「その都度」贈与は非課税(Q2)という点を理解されていない方もいるかもしれません。
     
    まずは、「都度贈与」を検討の上、不足分につき、
    この制度を検討することになります。
    メリットデメリットをまとめると以下の通りとなります。
    特に目的外支出の場合は「贈与税」が課税される点で、その時点でお金がない場合も想定しておかなければいけません。

     

    メリット デメリット
    • 30歳までの間に使い切れば、贈与税も相続税もかからない
    • 贈与者が先に死亡した場合も、一定の場合は相続税の課税対象とならない。
    • 使い切れなかった場合や、目的外支出の場合は贈与税がかかる
    • 金融機関への領収書提出が大変(毎年提出)
    • 教育資金の範囲が決められていて、利用場面が限定される

     

    8.参照URL

    (国税庁 教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度)

    https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku-zoyo/201304/01.htm
     
    (文部科学省 教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度)
    https://www.mext.go.jp/a_menu/kaikei/zeisei/1332772.htm
     

    Q1 【徹底検証】夫婦間のマイホーム贈与は本当に得なのか?(結婚20年の贈与税の配偶者控除)

    公開日:2017/01/05 最終更新日:2021/09/04

    DR004

    長年連れ添ったご夫婦が、配偶者のために「自宅を残したい」と思うのはごく自然なことですね。
    婚姻から20年以上の夫婦間については、生前にマイホーム等を贈与する場合、最大2,000万円「贈与税非課税」の制度があります。
    「贈与税の配偶者控除」という制度です。奥様の生活保障の観点からも、活用できる制度です。

    しかし、一方で不動産取得税、登録免許税等が課税される留意事項もあります。
     
    今回は、「贈与税の配偶者控除」の制度概要と留意事項につきまとめます。
     
    似たような制度として、親子間での住宅取得資金の贈与税非課税枠、最大1,500万円という制度がありますが、当該制度とは異なります。
    今回の制度は、夫婦間のみに限定され、不動産現物の贈与も認められている点が、異なります。

     

    0.YouTube

     

    1.贈与税の配偶者控除って??

    贈与

    (1) 非課税枠

    贈与額2,000万円までは、贈与税が非課税。
    別途、暦年贈与枠が110万/年ありますので、年間合計2,110万円まで非課税ということになります。
     

    (2) 要件

    要件 コメント
    婚姻届日~贈与日まで20年以上の夫婦間 同一配偶者は一生に1度だけ(別の配偶者なら2回以上OK)
    1年未満は切り捨て。例 19年3か月⇒19年でカウント
    内縁の妻は×。離婚しても、離婚日の前日までは適用OK。
    居住用不動産or居住用不動産取得のための金銭贈与 「セカンドハウス」「賃貸不動産」の取得や、「住宅ローンの返済」は×
    贈与翌年3月15日までに居住見込、その後も住み続ける予定 贈与後に売却予定は×。住み続ける意思は「贈与時」にあればOK。贈与後、状況が変わって売却する場合はOK。
    贈与税申告書の提出 贈与税がゼロの場合も贈与税申告は必要。期限後申告でも、「更正請求」により税金還付は可能。

     

    (3) 贈与税申告の際に必要な資料

    • 受贈者の戸籍謄本or抄本
    • 受贈者の戸籍附票写し
    • 居住用不動産の登記簿謄本or抄本
    • 贈与不動産の場合は、固定資産評価証明書など評価額がわかる書類

     

    (4) 建物だけ、あるいは一部だけの持分譲渡も可

    贈与する居住用不動産は、必ず100%持分を譲渡しないといけないわけではありません。例えば、評価額5,000万の土地のうち、2,000万分だけを贈与して、共有名義にすることも可能です。
    共有名義にすることで、将来売却する際の特例(マイホーム売却の際の特別控除など)を、夫婦それぞれで使えるなどのメリットもあります。
     

    2.3年内生前贈与加算・暦年贈与との関係

    贈与から3年以内に贈与した人が亡くなった場合、「贈与財産」は、贈与がなかったものとされ、相続税の課税対象に持ち戻されます。「相続開始前3年以内の生前贈与加算」と呼ばれます。
    例えば、暦年贈与(110万/年)の非課税枠での贈与については、「3年内生前贈与加算」の対象となります。
     
    一方で、「贈与税の配偶者控除」制度は、また、たとえ相続開始前3年以内のものであっても 「相続開始前3年以内の生前贈与加算」の対象になりません。
    つまり、贈与税の配偶者控除の制度を使えば、「相続直前に贈与して相続財産を減らす」ことも可能となります。
     

    3.住宅自体の贈与?住宅の取得資金どっちが得?

    「贈与税の配偶者控除」の制度は、不動産自体の贈与に限らず、住宅を取得するための資金の贈与も可能です。
    どちらが得か・・下記の「2つの観点」から検討する必要があります。

    (1) 評価の観点

    評価の観点では資金ではなく、住宅自体の贈与の方がお得です。なぜなら、贈与税の計算上、「現金」よりも「不動産」の方が安く評価できるからです。
    不動産の相続税評価額は、売買価格の約7~8割程度ですので、現金よりも安く評価できるケースが多いです。
     
    現金での贈与なら、最大2,000万円までの非課税となりますが、不動産の場合は・・
    例えば、相続税評価額が売買価格の8割の場合、2,500万(2,000万÷80%)の現金で購入した不動産でも、相続税評価額は2,000万の非課税枠で収まります。
    つまり、先に2,500万で不動産を購入して、その後に奥様に不動産現物を贈与した方が、500万多く贈与できますね!
     

    (2) 移転コストの観点

    不動産取得税と登録免許税は課税されます。この観点からは、不動産で渡すより資金で渡す方が得です。
    司法書士等への手数料も考えると・・結構な手数料となると思われます。
     

    4.留意事項

    (1) 不動産取得税・登録免許税は課税

    居住用財産を贈与した場合であっても、贈与税が非課税になるだけで、不動産取得税、登録免許税は課税されます。
    (固定資産税評価額×00%。不動産取得税については、一定の場合計減税率あり)
     
    また、贈与の場合は、相続時と比べて不動産取得税、登録免許税の税率は少し高めです。
     

    贈与 相続税
    不動産取得税 3% 非課税
    登録免許税 2% 0.4%

     
    移転コストを考えると、贈与でなく相続により自宅を移転したほうが有利になるケースもあります。
     

    (2) 配偶者税額軽減と小規模宅地等の特例の存在

    夫婦間の相続の場合、最低でも1億6千万円まで無税で相続可能です(配偶者の税額軽減)。また、小規模宅地等の特例により、居住用土地については、相続税評価が80%減額される特例があります。
    つまり・・今回の「贈与税の配偶者控除」の制度を利用して「生前贈与」をしなくても、配偶者が相続する場合には、相続税額は課税されないケースが多い点にも留意が必要です。
     

    5.まとめ

    贈与税が「2,000万まで非課税」の制度という点では、目を引く有用な制度かもしれません。
    しかし、そもそも配偶者が相続する場合は、配偶者の税額軽減制度により1億6千万までの非課税枠がありますので、配偶者に相続税が発生するケースは、そう多くありません。
    また、不動産取得税や登録免許税の負担がありますので、これらを考慮するとお得なケースは限定されるとも言えます。
     
    さらに・・贈与を受けた方が先に亡くなってしまうケースもありえます
    その場合は・・相続税がまた戻ってきてしまうという本末転倒なケースも・・ありますので、どこまでお得な制度か?
    という点では、微妙な制度かもしれませんね。
     

    6. 参照URL

    (夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除)

    https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm