例えば、旦那様と一緒に住んでいた奥様がそのお住まいを相続する場合に、相続税がかかってしまうと、奥様の生活基盤を脅かしてしまう可能性がありますよね。
不動産を処分するにはそれなりの時間がかかりますし、相続税申告期限までに相続時を支払えない可能性もあります。
そこで、こういった「居住用」あるいは「事業用」で利用していた宅地等については、「小規模宅地等の特例」という相続税上の恩典があり、相続税が大幅に安くなります。
目次
１． 小規模宅地等の特例って何？
一定要件を満たす被相続人の宅地等につき、相続税評価額を大幅に引き下げてくれる制度です（50% ~ 80%）。
２． 小規模宅地等の特例制度の種類
下記の4つの種類があります。
| 種類 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|---|
| ① | 特定居住用宅地等 | 被相続人等が居住していた宅地等 | 330㎡ | 80% |
| ② | 特定事業用宅地等 | 被相続人等の事業用（除貸付事業）に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
| ③ | 特定同族会社事業用宅地等 | 特定同族会社の事業用（除貸付事業く）に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
| ④ | 貸付事業用宅地等 | 被相続人等の貸付事業用（不動産貸付）に使用されていた宅地等 | 200㎡ | 50% |
上記はすべて、限度面積までは併用が可能です。
ただし、どれを併用するかにより、「合計面積に制限」が生じる場合がありますので、注意しましょう。
- ①と②③（事業用）を併用する場合は、合計での制限はありません。
つまり、①と②③合わせて最大730㎡（330㎡ + 400㎡）まで利用できます。 - ④とその他（①～③）を併用する場合は、合計制限があります。
詳しくは「複数土地がある場合の小規模宅地等の特例の併用」をご参照ください。
３． 評価額減額の計算例
- 父死亡。相続人は母親、子1人の2人。
- 父の遺産総額8,000万円（うち、3,000万円は居住用宅地（330㎡以内））。
- 法定相続分で相続するものとし、居住用宅地は子が相続するものとする
- 居住用宅地等の特例要件は満たしているものとする
（１） 小規模宅地等の特例を適用しない場合
① 課税総額
8,000万円
② 基礎控除額
3,000万円 + 600万円 × 2人（母親・子）= 4,200万円
③ 課税遺産総額（① – ②）
8,000万円 – 4,200万円 = 3,800万円
④ 相続税総額（法定相続割合）
- 母親：3,800万円 × 1/2（法定相続割合）× 15％（税率）- 50万円 = 235万円
- 子 ：3,800万円 × 1/2（法定相続割合）× 15％（税率）- 50万円 = 235万円
⇒ 合計470万円
⑤ 各相続人の遺産配分及び各人実際相続税額（実際相続割合）
母235万円 ⇒ 配偶者の税額軽減で税額ゼロ
子235万円
⇒合計235万円
（結論）
合計相続税額は、235万円となります。
（２） 小規模宅地等の特例を適用する場合
① 課税総額
8,000万円 －土地の減額（3,000万円 × 80％） =5,600万円
② 基礎控除額
3,000万円 + 600万円 × 2人（母親・子）= 4,200万円
③ 課税遺産総額（① – ②）
5,600万円 – 4,200万円 = 1,400万円
④ 相続税総額（法定相続割合）
- 母親：1,400万円 × 1/2（法定相続割合）× 10％（税率） = 70万円
- 子 ：1,400万円 × 1/2（法定相続割合）× 10％（税率） = 70万円
⇒ 合計140万円
⑤ 各相続人の遺産配分及び各人実際相続税額（実際相続割合）
| 実際の遺産配分 | 相続配分割合（※1） | 相続税額(※2) | 配偶者控除後 | |
|---|---|---|---|---|
| 母親 | 4,000万円 （うち、居住用財産0円） |
4,000万円（40/56） | 100万円 | ゼロ |
| 子 | 4,000万円 （うち、居住用財産3,000万円） |
1,600万円(16/56) | 40万円 | 40万円 |
| 合計 | 8,000万円 | 5,600万円 | 140万円 | 40万円 |
（※1）子が土地を相続し、「小規模特例」を適用しますので、子の実際相続税の配分割合は、16/56（1,600万円 ÷ 5,600万円）となります。
- 母 遺産取得額・・4,000万円
- 子 遺産取得額・・（4,000 – 3,000）+ { 3,000 ×（1 – 80%）} = 1,600万円
- 合計 母 + 子 = 4,000万円 + 1,600万円 = 5,600万円
（※2）
- 母親：140万円 × 40/56 = 100万円 ⇒ 配偶者控除で最終ゼロ
- 子：140万円 × 16/56 = 40万円
（結論）
合計相続税額は、40万円となります。
（３） まとめ
小規模宅地等の特例を適用する方が、195万円（235万円－40万円）相続税額が安くなりました。
４． 制度適用の要件
小規模宅地等の特例「4種類」とも共通です。
要件は、（１）から順に判断していきます。
| （１） | 対象物 | 被相続人が保有していた宅地等（建物は含まない）（※１） |
|---|---|---|
| （２） | 取得方法 | 個人が相続又は遺贈により取得した財産（※２） |
| （３） | 利用者 | 相続開始直前において、被相続人又は同一生計親族が利用（※３） |
| （４） | 利用状況 | 居住用又は事業用（貸付事業も含む）宅地等（※４） |
| （５） | 4種類ごとの要件 | 4種類（特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等）の各要件を満たす |
| （６） | 面積要件 | 限度面積を満たすもの |
（※１）宅地等とは？
土地及び土地の上に存する権利（借地権など）で、一定の建物等（建物又は構築物）の敷地の用に供されているものをいいます。
なので、車庫など、何らの設備もない「駐車場敷地」などは含まれません。
（※２）「暦年贈与」や「相続時精算課税」によって取得した土地は対象になりません。
逆にいうと、「小規模宅地等の特例」を利用できる土地などを「生前贈与」すると、損してしまう場合もあるということです。
（※３）同一生計親族とは？
- 被相続人と同一の家屋に住んでいる親族（同居）
- 被相続人と同一の家屋に住んでいない親族（非同居）で、常に被相続人から生活費等の仕送りをうけていたもの
（※４）貸付（不動産）事業には、準事業 5棟10室基準を満たさないものも含みます。
ただし、使用貸借による貸し付けは、事業とはならないため×です）
５． 各特例適用のフローチャート
（被相続人保有宅地等で、相続又は遺贈により取得した財産）
利用者が「被相続人」ではなく、「同一生計親族」の場合は、少しイメージがつかみにくい所だと思います。
次回改めて詳しく解説します。
