例えば、旦那様と一緒に住んでいた奥様がそのお住まいを相続する場合に、相続税がかかってしまうと、奥様の生活基盤を脅かしてしまう可能性がありますよね。
不動産を処分するにはそれなりの時間がかかりますし、相続税申告期限までに相続時を支払えない可能性もあります。
そこで、こういった「居住用」あるいは「事業用」で利用していた宅地等については、「小規模宅地等の特例」という相続税上の恩典があり、相続税が大幅に安くなります。
１． 小規模宅地等の特例って何？
一定要件を満たす被相続人の宅地等につき、相続税評価額を大幅に引き下げてくれる制度です（50% ~ 80%）。
２． 小規模宅地等の特例制度の種類
下記の4つの種類があります。
| 種類 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|---|
| ① | 特定居住用宅地等 | 被相続人等が居住していた宅地等 | 330㎡ | 80% |
| ② | 特定事業用宅地等 | 被相続人等の事業用（除貸付事業）に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
| ③ | 特定同族会社事業用宅地等 | 特定同族会社の事業用（除貸付事業く）に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
| ④ | 貸付事業用宅地等 | 被相続人等の貸付事業用（不動産貸付）に使用されていた宅地等 | 200㎡ | 50% |
上記はすべて、限度面積までは併用が可能です。
ただし、どれを併用するかにより、「合計面積に制限」が生じる場合がありますので、注意しましょう。
- ①と②③（事業用）を併用する場合は、合計での制限はありません。
つまり、①と②③合わせて最大730㎡（330㎡ + 400㎡）まで利用できます。 - ④とその他（①～③）を併用する場合は、合計制限があります。
詳しくは「複数土地がある場合の小規模宅地等の特例の併用」をご参照ください。
３． 評価額減額の計算例
- 特例適用前 土地評価額 150百万円
- 土地の面積 990㎡
（減額される金額）
150百万円 × 330㎡（限度額）/ 990㎡ × 80%（減額割合）= 40百万円
（課税価格）
150百万円 – 40百万円 = 110百万円
（結果）
小規模宅地等の特例を適用した結果、40百万円評価額が減額されます。
４． 制度適用の要件
小規模宅地等の特例「4種類」とも共通です。
要件は、（１）から順に判断していきます。
| （１） | 対象物 | 被相続人が保有していた宅地等（建物は含まない）（※１） |
|---|---|---|
| （２） | 取得方法 | 個人が相続又は遺贈により取得した財産（※２） |
| （３） | 利用者 | 相続開始直前において、被相続人又は同一生計親族が利用（※３） |
| （４） | 利用状況 | 居住用又は事業用（貸付事業も含む）宅地等（※４） |
| （５） | 4種類ごとの要件 | 4種類（特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等）の各要件を満たす |
| （６） | 面積要件 | 限度面積を満たすもの |
（※１）宅地等とは？
土地及び土地の上に存する権利（借地権など）で、一定の建物等（建物又は構築物）の敷地の用に供されているものをいいます。
なので、車庫など、何らの設備もない「駐車場敷地」などは含まれません。
（※２）「暦年贈与」や「相続時精算課税」によって取得した土地は対象になりません。
逆にいうと、「小規模宅地等の特例」を利用できる土地などを「生前贈与」すると、損してしまう場合もあるということです。
（※３）同一生計親族とは？
- 被相続人と同一の家屋に住んでいる親族（同居）
- 被相続人と同一の家屋に住んでいない親族（非同居）で、常に被相続人から生活費等の仕送りをうけていたもの
（※４）貸付（不動産）事業には、準事業 5棟10室基準を満たさないものも含みます。
ただし、使用貸借による貸し付けは、事業とはならないため×です）
（被相続人保有宅地等で、相続又は遺贈により取得した財産）
利用者が「被相続人」ではなく、「同一生計親族」の場合は、少しイメージがつかみにくい所だと思います。
次回改めて詳しく解説します。
