例えば、旦那様と一緒に住んでいた奥様がそのお住まいを相続する場合に、相続税がかかってしまうと、奥様の生活基盤を脅かしてしまう可能性がありますよね。
不動産を処分するにはそれなりの時間がかかりますし、相続税申告期限までに相続時を支払えない可能性もあります。
そこで、こういった「居住用」あるいは「事業用」で利用していた宅地等については、「小規模宅地等の特例」という相続税上の恩典があり、相続税が大幅に安くなります。
1. 小規模宅地等の特例って何?
一定要件を満たす被相続人の宅地等につき、相続税評価額を大幅に引き下げてくれる制度です(50% ~ 80%)。
2. 小規模宅地等の特例制度の種類
下記の4つの種類があります。
種類 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 | |
---|---|---|---|---|
① | 特定居住用宅地等 | 被相続人等が居住していた宅地等 | 330㎡ | 80% |
② | 特定事業用宅地等 | 被相続人等の事業用(除貸付事業)に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
③ | 特定同族会社事業用宅地等 | 特定同族会社の事業用(除貸付事業く)に使用されていた宅地等 | 400㎡ | 80% |
④ | 貸付事業用宅地等 | 被相続人等の貸付事業用(不動産貸付)に使用されていた宅地等 | 200㎡ | 50% |
上記はすべて、限度面積までは併用が可能です。
ただし、どれを併用するかにより、「合計面積に制限」が生じる場合がありますので、注意しましょう。
- ①と②③(事業用)を併用する場合は、合計での制限はありません。
つまり、①と②③合わせて最大730㎡(330㎡ + 400㎡)まで利用できます。 - ④とその他(①~③)を併用する場合は、合計制限があります。
詳しくは「複数土地がある場合の小規模宅地等の特例の併用」をご参照ください。
3. 評価額減額の計算例
- 特例適用前 土地評価額 150百万円
- 土地の面積 990㎡
(減額される金額)
150百万円 × 330㎡(限度額)/ 990㎡ × 80%(減額割合)= 40百万円
(課税価格)
150百万円 – 40百万円 = 110百万円
(結果)
小規模宅地等の特例を適用した結果、40百万円評価額が減額されます。
4. 制度適用の要件
小規模宅地等の特例「4種類」とも共通です。
要件は、(1)から順に判断していきます。
(1) | 対象物 | 被相続人が保有していた宅地等(建物は含まない)(※1) |
---|---|---|
(2) | 取得方法 | 個人が相続又は遺贈により取得した財産(※2) |
(3) | 利用者 | 相続開始直前において、被相続人又は同一生計親族が利用(※3) |
(4) | 利用状況 | 居住用又は事業用(貸付事業も含む)宅地等(※4) |
(5) | 4種類ごとの要件 | 4種類(特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等)の各要件を満たす |
(6) | 面積要件 | 限度面積を満たすもの |
(※1)宅地等とは?
土地及び土地の上に存する権利(借地権など)で、一定の建物等(建物又は構築物)の敷地の用に供されているものをいいます。
なので、車庫など、何らの設備もない「駐車場敷地」などは含まれません。
(※2)「暦年贈与」や「相続時精算課税」によって取得した土地は対象になりません。
逆にいうと、「小規模宅地等の特例」を利用できる土地などを「生前贈与」すると、損してしまう場合もあるということです。
(※3)同一生計親族とは?
- 被相続人と同一の家屋に住んでいる親族(同居)
- 被相続人と同一の家屋に住んでいない親族(非同居)で、常に被相続人から生活費等の仕送りをうけていたもの
(※4)貸付(不動産)事業には、準事業 5棟10室基準を満たさないものも含みます。
ただし、使用貸借による貸し付けは、事業とはならないため×です)
(被相続人保有宅地等で、相続又は遺贈により取得した財産)
利用者が「被相続人」ではなく、「同一生計親族」の場合は、少しイメージがつかみにくい所だと思います。
次回改めて詳しく解説します。