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Q35 借地権認定課税がされないパターン1 相当の地代を収受する場合

DR100

 

前回、同族関係にある個人や同族会社の間でも、
例外的に「借地権認定課税」が行われないパターンが「二つある」ということをお伝えしました。

今回は、その一つ目「相当の地代を収受する場合」のお話をします。

 

1. 通常の地代と相当の地代って?

相当の地代のお話をする前に、「通常の地代」と「相当の地代」という二つの言葉の意味を説明しなければいけません。
似たような名前ですが・・内容は大きく異なっています。
 

一般的に、金額で比較すると、通常の地代<相当の地代という関係になります。

 

通常の地代 「権利金を支払っている」場合の地代です。
権利金を支払っている=借主は借地権を取得しているため、土地から借地権を除いた部分(底地)に対する「地代」を支払えばよいということになり、金額は低くなります。
相当の地代 「権利金を支払っていない」場合の地代です。
権利金を支払っていない=借主は借地権を取得していないため、土地全体に対する「地代」を支払わなければならず、「通常の地代」よりも金額は高くなります。

 

(例)土地全体金額(路線価)= 100。権利金 = 60支払。年間地代 = 評価額の6%の場合。

 

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通常の地代の計算 100(土地全体)- 60(借地権)= 40(底地の評価)
40(底地の評価)× 6% = 2.4 となります。
相当の地代の計算 100(土地全体)× 6% = 6 となります。

 

2. 相当の地代を支払っている場合

権利金の授受が行われていなくても、「相当の地代」が支払われている場合は、「借地権認定課税」は行われません。
 
なぜなら、相当の地代・・つまり、土地全体に対応する地代を支払っている場合は、「地代に権利金部分も含まれている」と考え、「地代の支払で権利金を後払いしている」から、借地権の認定課税は不要!というロジックなんですね。
 
一方、「通常の地代」だけを支払っている場合は、「地代に権利金部分は含まれていない」ため、「借地権認定課税」が行われる、というロジックです。

 

3. 相当の地代の額は?

土地金額の6%(年間)です。
通常の地代よりも「割高」に算定されます。
(厳密には、相続税法と法人税法で「相当の地代」の算定方法は異なります。詳しくはQ38で解説します。)

 

4. 実務的には?

ただし・・実務的には「相当の地代」は、かなり高い値段になりますので・・あまり現実的ではありません。
「地代」には税金がかかりますので、かなり税額負担が増える可能性もありますし。。

 

ですので、一般的には、認定課税を回避する別の方法「土地の無償返還に関する届出書」を提出する場合が多いですね。
次回は、こちらの説明をします。