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Q64 駐車場の相続税評価と雑種地

公開日:2018/04/14 最終更新日:2018/04/15

DR138

 

 

相続税上、駐車場の評価方法は、通常の宅地と何か違うところがあるのでしょうか?
そもそも・・駐車場は「宅地」なの?という素朴な疑問があるかもしれません。
今回は、駐車場の相続税評価と、「雑種地」の関係をまとめます。


 

1. 地目って?

まず・・土地には、登記簿上「地目」というものがついています。
例えば、住宅が建設された土地は「宅地」、田んぼや畑は「田畑」という感じです。



 

2. 雑種地って何?

「雑種地」と呼ばれる地目があります。
具体的には①宅地 ②田 ③畑 ④山林 ⑤原野 ⑥牧場 ⑦池沼 ⑧鉱泉地のどれにも該当しない土地(=雑多な土地)のことを指します。



 

3. 駐車場の地目は?

駐車場は、住宅が建設されていないので、「宅地」ではありません。
結論ですが、駐車場は、上記例示のどの地目にもあてはまらないので、「雑種地」となります。



 

4. 雑種地の具体例

駐車場、空き地、資材置き場、ゴルフ場、テニスコートやプール、墓地 神社などの敷地、公園、運動場、墓地などです。
駐車場については、「青空駐車場」に限らず、「アスファルト敷の駐車場」など、ほとんどのものが「雑種地」として評価されることになります。



 

5. 登記地目だけで判断しない

ただし、注意点があります。
相続税上の土地の評価は、登記簿上の「地目」で判定するわけではなく、相続開始日の「現況」で判断します。
例えば、登記地目は「宅地や畑」でも、実際は「駐車場」として利用している場合があります。
これらの土地は、たとえ地目が「宅地」であっても、相続税上は「雑種地」として評価します。
最終的には、現地視察や航空地図などで「現況を確認」するのが無難です。
 



(POINT)

(1) 建物が建設されているかどうか?

土地上に建物が建設されている場合は「宅地」となります。
(ゴルフ練習場など建物の敷地以外のスペースが多い場合や、プレハブ小屋などの簡易建物は除く)


 

(2) 農地・山林ではないか?

建物が建設されていなくても、「耕作の目的に供される土地」は「田畑」となります。
(長い間耕作していない田畑は、「雑種地」と判断される場合もあり)


 

(3) 固定資産税の課税地目

現地確認できない場合でも、「登記地目」だけで判断してはいけません。
登記時点で「農地」だった土地も、長年農地として使用されていない場合は「雑種地」と判断されることもあります。
こういった場合、「固定資産税の課税地目」は有効な判断基準となります。
「固定資産税納税通知書」に記載されています。



 

6. 雑種地の評価方法

では、相続税上「雑種地」はどうやって評価するのでしょうか?
種類ごとにいろんなパターンはありますが、原則的な評価は、以下となります(※)
(財産基本通達62条)。
 
その雑種地と状況が類似する付近の土地1㎡あたりの価額 × 補正率 × 地積
(※)ゴルフ用地、遊園地、鉄軌道用地などは除きます。



 

7. 結論 駐車場の相続税評価は?

上記のとおり、駐車場の地目は、「宅地」ではなく「雑種地」とはなりますが・・
雑種地の上記「原則評価方法」に当てはめると、ほとんどの駐車場の評価は、以下となります。
 
(駐車場が「宅地」であるとした場合の1㎡価額(※) ― 1㎡あたり宅地造成費 × ㎡数
 

  • 結論的には、駐車場が「雑種地」に該当するとしても、評価は「宅地」の場合と、ほぼ同じになります。
  • 宅地と異なるところは、宅地造成費(土盛りや整地等)があれば、評価から控除できる点がある程度ですね。
  • (※)

  • 路線価地域の場合・・路線価×補正率(奥行価格補正率等)
  • 倍率地域の場合・・近傍宅地1㎡当たりの固定資産税評価額×評価倍率×補正率
    (奥行価格補正率等)