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Q81 共有名義の不動産相続と「小規模宅地等の特例」の関係2~貸家の場合~

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前回、自宅利用の「共有名義不動産の相続と、小規模宅地等の特例の関係」をお伝えしましたが、
今回は第2弾として、「貸家」として利用している場合です。
 
貸家の場合も、自宅同様、土地、建物どちらが共有なのか?によって、パターンが2つに分かれます。

 

1. 土地が共有の場合

まず、「土地」が共有の場合です。事例をもとに解説します。
 

  • 父が亡くなり、すべて母が相続することになった(父母は同一生計親族)。
  • 生前、建物は父が100%所有。土地は父と母の共有名義(50%ずつ)で登記されている。
  • 土地建物は、「賃貸事業」として利用、小規模宅地等の特例要件は満たす。
  • 土地の全㎡数 100㎡とする。
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    (イメージ図)
    Q81-1
     

  • 父所有土地共有持ち分は、「賃家」として利用していますので、「貸屋建付地評価」となります。
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  • 「小規模宅地等の特例」との関係は、父の土地共有割合は、全体の50%ですので、
    父共有持ち分50㎡( 100㎡ × 1/2 )だけが、小規模宅地等の特例の対象となります。
     
    (母土地共有持ち分50%は、もともと父所有でないので、もちろん対象外です)
  •  

    生前区分 対象 評価区分 小規模宅地等との関係 利用区分
    父所有土地 50㎡ 貸家建付地 貸付事業用小規模宅地等 本人利用
    母所有土地 50㎡

     

    2. 建物が共有の場合

    次に、「建物」が共有の場合です。
     

  • 父が亡くなり、すべて母が相続することになった(父母は同一生計親族)。
  • 生前、土地は父が100%所有。建物は父と母の共有名義(50%ずつ)で登記されている。
  • 土地建物は、「貸家事業」として利用、小規模宅地等の特例要件は満たす。
  • 土地の全㎡数 100㎡とする。
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    (イメージ図)
    Q81-2


     

    (1) 「父建物共有持ち分」に対応する土地50㎡(すべて所有は父)

    「貸家」として利用していますので、「貸家建付地」評価となり、「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。

     

    (2) 「母建物共有持ち分」に対応する土地50㎡(すべて所有は父)

     

  • この部分の土地については、母は所有権を有していません。
    こういった事例の場合、当該部分は、父から土地を無償で借りる(=使用貸借)ことが一般的です。
     
    使用貸借の場合、「借地権はゼロ」で評価しますので、
    結論、母持ち分建物に対応する土地(所有権は父)は、「自用地」評価となります。
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  • ただし、この「自用地部分」は、「被相続人と生計一である母の貸付事業用」ですので、
    「貸付事業用宅地の特例」の対象となります。
  •  
    結論、たとえ建物が共有名義であっても、「同一生計親族」の場合は、父所有土地100㎡すべてが、
    「貸付事業用小規模宅地等の特例」の対象
    となります。
     

    生前区分 対象 評価区分 小規模宅地等との関係 利用区分
    父建物共有持ち分対応土地 50㎡ 貸家建付地 貸付事業用小規模宅地等 本人利用
    母建物共有持ち分対応土地 50㎡ 自用地 貸付事業用小規模宅地等 同一生計親族利用