例えば、不動産賃貸マンションを事業をされていて、そのマンションにご自身も居住されている場合、土地、建物はどのように評価するのでしょうか？「賃貸併用住宅」と呼ばれます。
今回は、賃貸併用住宅の土地・建物の評価につき解説します。
目次
１． 具体例
同じ建物内で、自宅部分と第三者賃貸部分が混在している場合、賃貸併用住宅と呼ばれます。
こういった賃貸併用住宅はどのように評価されるのでしょうか？
２． 土地の評価
土地に関しては、1F、2F、３Fの床面積で按分します。
90㎡÷3＝30㎡
按分した結果、自宅居住部分は「自用地評価」、賃貸部分は「「貸家建付地評価」となります。
また、1F自宅部分は「特定居住世宅地等の特例」、2F・3F賃貸部分は「貸付事業用宅地等の特例」の適用が可能です。
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 区分 |
|---|---|---|---|---|
| 父所有土地 | 1F 30㎡ | 自用地 | 特定居住用宅地等 | 本人居住 |
| 2F 30㎡ | 貸家建付地 | 貸付事業用宅地等 | 本人利用 | |
| 3F 30㎡ | 貸家建付地 | 貸付事業用宅地等 | 本人利用 |
３． 建物の評価
建物も土地と同様に、それぞれの用途に応じて評価を行います。
１Fは自宅のため「自用家屋」、2F・3Fは賃貸しているため「貸家」として評価します。貸家の「借家権割合」は一律30％となります。
４． 使用貸借の場合は？
例えば、家族間で賃貸するケースでは、有償ではなく無償の「使用貸借」で建物を貸すことがあります。こういった「使用貸借」の場合、その権利は弱いものであり、借地借家法においても保護されていません。したがって、「使用貸借」が行われている場合の土地の評価は、「自用地評価」となります。貸付事業用宅地等の特例の利用もできません。
５． 賃貸併用住宅と固定資産税
固定資産税には軽減措置があります。
課税標準額が、一戸あたり200㎡までは1/6に減額され（小規模住宅用地）、200㎡を超える部分は1/3に減額されます（一般住宅用地）。
例えば、3階建ての600㎡の自宅マンションであれば、200㎡までは1/6に減額されますが、残400㎡については、1/3の減額となります。
一方、上記の固定資産税減免の対象となる「小規模住宅用地」は「住宅の敷地で、住宅1戸につき200平米までの部分」です。
つまり、賃貸併用住宅として、２F、３Fを賃貸で貸し出せば、合計住宅は３戸となります。
したがって、自宅マンションを賃貸併用住宅にすれば、自宅の他に2戸を賃貸住宅ができ、600㎡まで1／6の減額が受けられるため、固定資産税を引き下げることが可能です。
