前回に引き続き、「共有名義の不動産相続」と「小規模宅地等の特例」の関係です。
今回は、共有名義の不動産が、「自宅」「貸家」の両方で利用されている場合を解説します。
（自宅のみ、貸家のみの利用の場合は、Q80、Q81をご参照ください）

１．　共有名義でない場合

共有の論点に入る前に、前提として、共有名義でない不動産を、「自宅」と「貸家」で利用されている場合の「小規模宅地等の特例」との関係を考えてみます。
 

 
（イメージ図）

 

２．　土地が共有の場合

 
（イメージ図）


 

（１）　土地の評価区分

 
1F　自宅部分は「自用地評価」、2F　貸家部分は「貸家建付地評価」となります。

（２）　小規模宅地等の特例の対象

 
「小規模宅地等の特例」との関係では、父の土地共有割合は、全体の50％ですので、
父共有持ち分 50㎡（ 100㎡ × 1/2 ）だけが、小規模宅地等の特例の対象となります。
（母土地共有持ち分50％は、もともと父所有でないので、もちろん対象外です）

 

（３）　小規模宅地等の特例の種類・対象面積

 

① 特定居住用宅地等の特例の対象面積
 
50㎡ × 50％ = 25㎡
 
② 貸付事業用宅地等の特例の対象面積
 
50㎡ × 50％ = 25㎡

 

３．　建物が共有の場合

 
（イメージ図）


 

（１）　土地の評価区分

 
① 父持ち分建物に対応する土地 50㎡（すべて所有は父）
 

 
② 母持ち分建物に対応する土地部分 50㎡（すべて所有は父）
この部分の土地については、母は所有権を有していません。
この場合、当該部分は父から土地を無償で借りる（＝使用貸借）ことが一般的です。
使用貸借の場合、「借地権はゼロ」で評価しますので、
結論、母持分建物に対応する土地（所有権は父）は「自用地評価」となります。
 

（２）　小規模宅地等の特例の対象

 
① 父持ち分建物に対応する土地 50㎡（すべて所有は父）
 
「自宅」及び「貸家」として利用していますので、被相続人本人の「居住用」及び「貸付事業用宅地等の特例」の適用が認められます。
 
② 母持ち分建物に対応する土地部分 50㎡（すべて所有は父）
 
「自用地」評価となりますが、「被相続人と生計一である母の居住用及び貸付事業用」ですので、
「居住用」及び「貸付事業用宅地等の特例」の適用が認められます。
 
結論、父が所有していた土地 100㎡すべてが小規模宅地の特例になります。

 

（３）　小規模宅地等の特例の種類・対象面積

 

① 特定居住用宅地等の特例の対象面積
 
100㎡ × 50％ = 50㎡
 
② 貸付事業用宅地等の特例の対象面積
 
100㎡ × 50％ = 50㎡

 
結論、たとえ、建物が共有名義であっても、「同一生計親族」の場合は、
父所有土地100㎡すべてが「居住用」及び「貸付事業用」小規模宅地等の特例の対象となります。