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Q97 私道の評価

DR174

 

 
私道とは、個人が所有する道路のことです。道路には「公道と私道」があります。
公道か私道か?は、「公図」を見れば把握できます。
公図に「地番」が入っていれば「私道」、地番が入っていなければ「公道」となります。
私道の所有者は、登記簿謄本に記載されています。
 
「私道」は所有者がいるため、もちろん「相続税評価の対象」となります。
分譲住宅などでは、真ん中に私道が隣接しているような物件も結構ありますよね。
今回は、この「私道」の相続税評価について、以下にまとめます。


 

1. 私道の種類

私道は、一般の宅地と比べると評価額は低くなります。
「私道」といっても、通り抜けできる私道、行き止まり私道、専用通路など様々です。
相続税上は、それぞれのパターンごとに評価方法が定められています。
 
以下の3つです。

 

内容 内容 相続税上の評価
通り抜け私道(不特定多数の利用) 評価しない
行き止まり私道(特定の者の通行) 30%評価
専用道路 宅地に含めて評価

 
上記③については、宅地に含めて評価しますので、私道としての評価は行いません。

 

2. 通り抜け私道の評価(不特定多数の利用)

(1) 具体例

191011souzoku2_1
 

  • 上記のように、通り抜けできる私道は、公共性が高いことから「不特定多数の者の通行の用に供される私道」として「相続税評価額はゼロ」となります。(財基通24)
  • 建物建替え等でセットバックした前面通路なども、「通り抜け私道」として評価はゼロとなります。
    (建築基準法第42条2項)


 

(2) 「不特定多数の者の通行の用に供されている道路」の例

  • 公道から公道に通り抜けできる私道。
  • 行き止まり私道だが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所や公園等の公共施設や商店街等に出入りしている場合。
  • 行き止まり私道だが、その私道を通行して私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の物が利用している場合。


 

(3) 申告書の記載

通り抜け私道の場合、相続税評価額はゼロとなりますが、申告書第11表には、評価ゼロとして記載しておく方が安全です。

 

3. 行き止まり私道の評価

(1) 具体例

(普通住宅地区)持ち分1/6
191015souzoku2_4

  • 上記のような「行き止まり私道」は、不特定多数の通行の用ではなく、特定の者が通行するための私道で、各宅地所有者で私道を「共有」で所有している場合が多いです。このような行き止まり私道は、本体宅地と別に30%で評価を行います。
  • 私道の場合、自動車等の通りをスムーズにするように間口に「隅切り」が設けられている場合がありますが、間口には、隅切りは含めませんのでご留意ください。

 

行き止まり私道の評価 = 正面路線価×奥行価格補正率 × (A) × 30% × ㎡ × 持分

 
(A)・・以下のどちらか小さい方を選択適用可(0.60が下限)
 

① 不整形地補正率 × 間口狭小補正率(小数点第2位未満切捨)
② 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率(小数点第2位未満切捨)


 

(2) 評価額

200千円 × 0.91(奥行価格補正率)× 0.84(※) × 30% × 200㎡ × 1/6 = 1,528.8千円
(※)
① 1.00(不整形地補正率) × 0.94(間口狭小補正率) = 0.94
② 0.94(間口狭小補正率) × 0.90(奥行長大補正率) = 0.846
小さい方の小数点第2位未満を切捨、
② 0.84(小数点2位未満切捨)

 
(ご参考・普通住宅地区)

奥行価格補正率 0.91(40m)
不整形地補正率 1.00(かげ地なし)
間口狭小補正率 0.94(4m以上6m未満)
奥行長大補正率 0.90(40m ÷ 5m = 8.0倍)

 

4. 専用道路

(1) 具体例

191017souzoku2_4
 
上記のように、宅地所有者のみしか利用しないような「専用道路」は、私道の評価ではなく、宅地に含めて評価します。
旗竿地」と呼ばれる地形となります。
私道としては評価しませんが、旗竿地として評価の際、不整形地補正が入りますので、整形地と比べると、相続税評価は下がります。


 

5. 小規模宅地等の特例との関係

私道であっても、その私道がないと公道へ出られないような宅地の場合は、要件を満たす場合は、小規模宅地等の特例の適用が可能です。


 

6. 参照URL

(私道の相続税評価額)~財産評価基本通達24
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/04.htm#a-24
 
(不特定多数の者の通行の用に供されている道路の例)
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/06.htm
 
(間口距離の求め方)
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/08.htm
 
(奥行価格補正率等)
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm